上車全攻略
奇妙地呢幾日同時有幾個人問我關於上車的意見，係呢件事當中我發現好多人對於計算的方式都有一定的疑問。因此我特別出呢一篇係幫大家上車的人去好快咁睇下點样可以上車。
簡單黎講上車的計數方式離唔開幾样野，當中包括首期，供款能力，利息同埋年期。而其中我個人認為供款能力係比起其他最為重要。可能你會唔認同我，因為你會話儲首期好很點样點样。但講真呢個世界大家各施各法，有人就靠老豆老母，有人中六合彩，有人玩財技套P-Loan，首期你要老老實實靠自己儲係難，所以好多時都要靠其他的工具，包括九成mortgage去幫你用細Ｄ的槓桿去上會。
首期，好多唔同方法去搞。但供款比例，無論你可以做幾多假數，但實際收入係幾多都還是很重要，特別對於上車客可能唔知咁多”龍撩”野，所以我就建立左下面呢兩個表，以你相對大約的最大供款去推論出你可負擔的樓價。
上表可能睇黎好複雜，但實際好簡單，我的推薦是咁的。首先你要知道你的首期有幾多，如果係10%就揀table A，你有30%左右的就揀table B。然後你就搵你的收入，假設你係得20,000蚊人工的話，咁按銀行規定，你係無仕任其他財務欠債的情況下係有50% = 10,000。
然後個邏輯我就好簡單，我認為計數上你就應該係以20年的供款去計你的最大能係2.15%厘底下，可以每個月供的錢，以呢個20年的供款，我地就可以其實推論番你最大的樓價負擔能力 (Maximum Affordable House Price)。可能你會話點解我唔可以按30年去計？得就得，但係銀行仲有個stress test，即係要係今日的息口2.15%基礎上，加多2%上去計數。所以，我的推介是咁样，你以20年去計左你可以買幾錢樓，然後就用30年去供呢間屋，亦即係係呢個case，你有10,000的負擔能力，所以最大你係20年以2.15%計數，最接近的每月供款9973蚊計，你就可以買一間2,160,000的屋。實際上你供呢間2160000的屋時，你就用30年期黎還款，即其實每個月就只要供7332蚊，而銀行做stress test用4.15%的30年計算，你呢個mortgage的負擔係9450元，低於你入息50%，所以應該會過到。
要買呢間2160000的屋，你就要攞216,000的首期，16100的厘印，21600元的代理佣金。不過要留意一下我無加律師費(大約6000，好細數），以及因為90%以產生的按保費入去，以方便我建立以上的table。
但話明攻略我就會建議買樓的時候你都係預左要用盡你的還款能力去計數，特別係上車客，財務健康最緊要。故此，我會建議你開一個mortgage link account，然後你就將你的”供款能力”減去”30年@2.15%的供款”餘額，每個月都放番入去個mortgage link度，而一年下來你就會儲左一個小小的reserve做buffer，有咩事無左份工啊，或者加息你都可以用呢個Reserve頂一頂先。而係我地呢個case，月入20000計，供款能力就係10000元，減去20年mortgage的installment 7332，每月就可以儲2668元，一年下來就有32016，呢個32016放係mortgage link仲可以抵息，都算係唔錯。
數字上講完就講番實際情況，其實寫呢篇野之前我係想寫一篇叫做上車夢碎的blog，但好似個subject又太negative，因此我就係呢個上車攻略度講埋我想講的野就算了。如果我地用上面個表計，其實一個月入20000元的人（或一pair人)，佢地最多只可以買到2,160,000的樓。以前我會話d 80后無L用，因為我認為佢地買唔到樓，完全只係唔識計數，實際上如果佢地買遠D，百零萬的樓元朗屯門仲大把。
不過時至今日，其實元朗200萬樓下都要搵到D位係差小小，近元朗站，朗屏站的細樓，已經無晒200萬樓下。2,160,000的樓,今時今日都仲有D D,但真係最後最後的尾班車，如果連呢班車都上唔到，就真係無計了。
今日居屋公屋，其實都係200-300萬水位（未計補地價），補左果D都可以去到400-600萬….etc，講真要上車的機會真係越來越少，但係我又可以肯定話比你知，如果你係揀唔上車的，你一係就望樓價跌，如果唔係你唔好諗政府點样可以打救你，因為150-300萬呢D盤，如我之前講過，係唔會有新樓供應，又已經比我地呢D投資者搶晒，唔明點解的請睇番我講SSD同mortgage restriction果幾篇blog。要上車買細價樓，最後衝刺了，希望呢篇blog可以幫到有緣的你。
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簡單黎講上車的計數方式離唔開幾样野，當中包括首期，供款能力，利息同埋年期。而其中我個人認為供款能力係比起其他最為重要。可能你會唔認同我，因為你會話儲首期好很點样點样。但講真呢個世界大家各施各法，有人就靠老豆老母，有人中六合彩，有人玩財技套P-Loan，首期你要老老實實靠自己儲係難，所以好多時都要靠其他的工具，包括九成mortgage去幫你用細Ｄ的槓桿去上會。
首期，好多唔同方法去搞。但供款比例，無論你可以做幾多假數，但實際收入係幾多都還是很重要，特別對於上車客可能唔知咁多”龍撩”野，所以我就建立左下面呢兩個表，以你相對大約的最大供款去推論出你可負擔的樓價。
| Table A: Salary | 50% | Maximum Affordable house price | 10% Down Payment | Stamp Duty | Agent Fee | Total Down Payment | 20 Years Instalment @2.15% | 30 Years Instalment @2.15% | 30 Years Instalment @4.15% | Reserve |
| 20,000 | 10,000 | 2,160,000 | 216,000 | 16,100 | 21,600 | 253,700 | 9,973 | 7,332 | 9,450 | 32,016 |
| 30,000 | 15,000 | 3,240,000 | 324,000 | 69,000 | 32,400 | 425,400 | 14,960 | 10,998 | 14,175 | 48,024 |
| 40,000 | 20,000 | 4,330,000 | 433,000 | 123,000 | 43,300 | 599,300 | 19,992 | 14,698 | 18,943 | 63,624 |
| 50,000 | 25,000 | 5,400,000 | 540,000 | 162,000 | 54,000 | 756,000 | 24,933 | 18,330 | 23,625 | 80,040 |
| Table B: Salary | 50% | Maximum Affordable house price | 30% Down Payment | Stamp Duty | Agent Fee | Total Down Payment | 20 Years Instalment @2.15% | 30 Years Instalment @2.15% | 30 Years Instalment @4.15% | Reserve |
| 20,000 | 10,000 | 2,760,000 | 828,000 | 41,400 | 27,600 | 897,000 | 9,912 | 7,287 | 9,392 | 32,556 |
| 30,000 | 15,000 | 4,160,000 | 1,248,000 | 106,000 | 41,600 | 1,395,600 | 14,939 | 10,983 | 14,155 | 48,204 |
| 40,000 | 20,000 | 5,560,000 | 1,668,000 | 166,800 | 55,600 | 1,890,400 | 19,967 | 14,679 | 18,919 | 63,852 |
| 50,000 | 25,000 | 6,960,000 | 2,088,000 | 261,000 | 69,600 | 2,418,600 | 24,994 | 18,376 | 23,683 | 79,488 |
上表可能睇黎好複雜，但實際好簡單，我的推薦是咁的。首先你要知道你的首期有幾多，如果係10%就揀table A，你有30%左右的就揀table B。然後你就搵你的收入，假設你係得20,000蚊人工的話，咁按銀行規定，你係無仕任其他財務欠債的情況下係有50% = 10,000。
然後個邏輯我就好簡單，我認為計數上你就應該係以20年的供款去計你的最大能係2.15%厘底下，可以每個月供的錢，以呢個20年的供款，我地就可以其實推論番你最大的樓價負擔能力 (Maximum Affordable House Price)。可能你會話點解我唔可以按30年去計？得就得，但係銀行仲有個stress test，即係要係今日的息口2.15%基礎上，加多2%上去計數。所以，我的推介是咁样，你以20年去計左你可以買幾錢樓，然後就用30年去供呢間屋，亦即係係呢個case，你有10,000的負擔能力，所以最大你係20年以2.15%計數，最接近的每月供款9973蚊計，你就可以買一間2,160,000的屋。實際上你供呢間2160000的屋時，你就用30年期黎還款，即其實每個月就只要供7332蚊，而銀行做stress test用4.15%的30年計算，你呢個mortgage的負擔係9450元，低於你入息50%，所以應該會過到。
要買呢間2160000的屋，你就要攞216,000的首期，16100的厘印，21600元的代理佣金。不過要留意一下我無加律師費(大約6000，好細數），以及因為90%以產生的按保費入去，以方便我建立以上的table。
但話明攻略我就會建議買樓的時候你都係預左要用盡你的還款能力去計數，特別係上車客，財務健康最緊要。故此，我會建議你開一個mortgage link account，然後你就將你的”供款能力”減去”30年@2.15%的供款”餘額，每個月都放番入去個mortgage link度，而一年下來你就會儲左一個小小的reserve做buffer，有咩事無左份工啊，或者加息你都可以用呢個Reserve頂一頂先。而係我地呢個case，月入20000計，供款能力就係10000元，減去20年mortgage的installment 7332，每月就可以儲2668元，一年下來就有32016，呢個32016放係mortgage link仲可以抵息，都算係唔錯。
數字上講完就講番實際情況，其實寫呢篇野之前我係想寫一篇叫做上車夢碎的blog，但好似個subject又太negative，因此我就係呢個上車攻略度講埋我想講的野就算了。如果我地用上面個表計，其實一個月入20000元的人（或一pair人)，佢地最多只可以買到2,160,000的樓。以前我會話d 80后無L用，因為我認為佢地買唔到樓，完全只係唔識計數，實際上如果佢地買遠D，百零萬的樓元朗屯門仲大把。
不過時至今日，其實元朗200萬樓下都要搵到D位係差小小，近元朗站，朗屏站的細樓，已經無晒200萬樓下。2,160,000的樓,今時今日都仲有D D,但真係最後最後的尾班車，如果連呢班車都上唔到，就真係無計了。
今日居屋公屋，其實都係200-300萬水位（未計補地價），補左果D都可以去到400-600萬….etc，講真要上車的機會真係越來越少，但係我又可以肯定話比你知，如果你係揀唔上車的，你一係就望樓價跌，如果唔係你唔好諗政府點样可以打救你，因為150-300萬呢D盤，如我之前講過，係唔會有新樓供應，又已經比我地呢D投資者搶晒，唔明點解的請睇番我講SSD同mortgage restriction果幾篇blog。要上車買細價樓，最後衝刺了，希望呢篇blog可以幫到有緣的你。
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