細談細價樓

呢幾日我不停係度諗自己的portfolio仲有無方法可以提升個yield，而其中一個方法就仲係將中價變細價樓，所以就又開始上網搵下200萬左右仲有D咩。唔搵由自可，一搵就真係唔係講笑，之前講的近200萬的最後屋苑，今時今日都唔見晒了。


還記得我係8月28日的一篇如果SSD延長的話?提出以下的論述：


持續落去，樓市的確會有爆的一日，但可能係當一D今日的200萬樓都變晒400-500萬的時候就會插,但插的幅度可能唔會太深。但我預期由200->300萬的時候，我相信SSD都會係一個好好的保護網，始終，成交減少的確令風險減少左，能夠買到樓上車的，都係有番咁上下實力，而要承擔高樓價下買樓的人都係全香港的好少部份人。往後的價錢會被夾到上幾高，我無可估計，但細價樓一定會升到爆廠，大家有錢的不防買多間細樓看下門口。


之後有條友叫H的問候我發完夢未，但我再係9月1日的時候的樓市新力軍呢篇重申:


成篇野的目的唔係爆我老友買樓，而係我睇到細價樓的需求可能仲未充份反映，亦證明我講細價樓要買多件旁身的說法。簡單D講，我敢係今日講，2014年底前，上車盤一定唔會再係200萬，亦唔會係250萬。300萬上車，沙田中心／好運中心同沙一已經反映晒，但升勢的持續，將會令一Ｄ二三線的屋苑上車盤都推到300萬起。


後來我再係9月16同9月17日的機場無人駕駛的啓示(下)同嚴重塞車分別再講：


我一直強調要買細價樓，而到左金管出招呢一刻，我會再極度建議大家focus係200萬左近的樓，因為200萬左右的樓好快將會絕跡香港。你可能唔會信，但我自己就見證由我極速成交果層樓計，買左唔夠一個月，市價已經係升左10%，個市升得快到我都估佢唔到。


呢個局面我深信好難打破，因為新樓的建築成本已經好容易去到6000-7000蚊，加上利潤，乜鬼都要8000-9000蚊，當你開個350呎，都要280萬入場，呢個價係新樓，可能已經係好抵，仲要係studio無房。新樓無可能更平，就唯有係二手落手，大家都見到呢個trend，未來呢幾個月，我期待著我228萬的單位，應該年底前可見250萬。


記住我講，有錢記得買多間細價樓旁身!!


直到今日，嚇然發現200萬樓下的樓，包括當時仲有的金獅同荃灣中心，今日已經完全沒有了。大部份的屋苑係兩三個月後的今日已經係做緊240萬以上，即係話差唔多短短三個月已經跳左起碼15%的樓價，你都咪話唔講笑，亦証明我當時的呼籲無錯，真係要讚下自己眼光都算OK。


新招出擊下，最近樓市都凍一凍，但係細價樓的承接力仲係好強。而且一D大陸人中意的龍頭屋苑，更無比BSD打殘，包括之前的沙田中心一個單位，400呎左右以316萬沽出，但係BSD要比45萬咁劑，其實層樓換個角度係360萬左右，呎價已經去到近9000萬呎，真係諗都諗唔到。看來呢D屋仔要去到10000蚊一呎都指日可待。


相反呢家中價樓真係好靜，一D600-700萬的樓可能會相對落後，我認為下一輪升勢係由細價樓推番上去中價樓，大家不防賣兩間細價樓去入番屋中價樓改善下自己個住屋質素同portfolio。


大市會唔會跌，我唔知，但BSD同SSD的出現下，我認為某D屋苑同地區可能會係低成交下破頂再破頂，如果你的地區係行先，不防賣走一兩間去買下D落後地區，前題係最好有得cashout，減低債務比率，咁就可以有更強的抗跌力。


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