年青人的上樓機會

之前我提出話400萬之后，已經成為一條貧富分界線，而未來的香港係沒有年青人的份兒，有讀者即刻反映話唔駛咁悲觀，而且年青人唔應該一畢業就諗買樓，有邊個唔係努力工作咁，捱出頭黎先講買樓，所以隊長係過份悲觀咁講。


老實講，作為一個既得利益者，上唔上到車其實關我L事?不過，係事實的野我睇到，亦不防一說。


就目前的市況同政策黎講，我認為呢件事已經唔係好關年青人努唔努力工作捱唔捱事，因為有D野係現實問題，唔可以下下一本天書用到腦。舊年的話，我會話后生仔要捱要努力，因為機會係叫做仲留到比你的。但今年，樓價升到呢個水平，再咁落去就唔係能力問題，係真係計唔Ｌ到。舉個例，如果你人工不變，呢家上車盤要1億咁講，你唔可能仲話叫個年輕人努力，甚至任何人努力工作去上車，因為你點計你一世人都可能搵唔到１億，有的都係你一個人咁叻仔，但社會普遍都係搵唔到，呢個就係要面對的現實。


當然今日的市況又唔係咁惡劣到話1億上車盤，之不過以稍為大層苑但尾班車的上車盤黎講，大約而家係3.2M左右有交易。為左證實如果今時今日你岩岩先出黎就真係好L難計到條數，我就用呢個3.2M的上車盤，以及今天的政府政策去建立左下面呢個表。不過係建表的同時，我仲有一些前設:


1. 以下係一個Average Person的大學畢業生的收入 - 12000為起薪。
2. 每年的加薪on average為HKD3000元。
3. Bonus/Double Paid 會offset番Tax / Unexpected one time expenditure，所以只計12個月。
4. Monthly Expenditure會每一年因為收入增加而每月多1000元，即每一年每一個月可以annually increase 2000元。
5. 每月供款同壓測係round up左，因為無計到stamp duty / 按保。
6. 樓市以5%升幅一年去計，當然我即係assume個市唔跌去計數，大跌就成件事玩完唔駛研究。

Age	23	24	25	26	27	28	29	30	31	32
Year	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Monthly Income	12,000	15,000	18,000	21,000	24,000	27,000	30,000	33,000	36,000	39,000
Monthly expenditure	7,000	8,000	9,000	10,000	11,000	12,000	13,000	14,000	15,000	16,000
Monthly Saving	5,000	7,000	9,000	11,000	13,000	15,000	17,000	19,000	21,000	23,000
Annual Saving	60,000	84,000	108,000	132,000	156,000	180,000	204,000	228,000	252,000	276,000
Aggregate Saving	60,000	144,000	252,000	384,000	540,000	720,000	924,000	1,152,000	1,404,000	1,680,000
Housing @5% Growth	3,200,000	3,360,000	3,528,000	3,704,400	3,889,620	4,084,101	4,288,306	4,502,721	4,727,857	4,964,250
Down Payment	320,000	336,000	352,800	370,440	388,962	484,101	688,306	902,721	945,571	992,850
Loan Amount	2,880,000	3,024,000	3,175,200	3,333,960	3,500,658	3,600,000	3,600,000	3,600,000	3,782,286	3,971,400
Monthly Installment@2.15%	11,000	11,500	12,200	12,800	13,400	13,600	13,600	13,600	14,400	15,000
Stress Test Required amount@5.15%	15,971	16,700	17,700	18,500	19,500	19,700	19,700	19,700	20,800	21,800
45% Stress Test Limit	5,400	6,750	8,100	9,450	10,800	12,150	13,500	14,850	16,200	17,550
Stress Test Result	-10,571	-9,950	-9,600	-9,050	-8,700	-7,550	-6,200	-4,850	-4,600	-4,250
Saving - Down Payment	-260,000	-192,000	-100,800	13,560	151,038	235,899	235,694	249,279	458,429	687,150

好啦，要睇呢個表，最主要就係睇個aggregate saving vs down payment 以及stress test required amount vs 45% stress test limit (of income)去對比。


如果先講你係真係咁有紀律同恆心，每個月都儲到5000蚊起，咁你係第四年理論上會有機會追到個10% down payment，不過你都係未夠錢去比佣金雜費同厘印，所以起碼叫做第5年你先至有機會跑win個首期亦有足夠的錢比雜費。不過當你夠首期的第5年，你會發現你仲係買唔到樓，因為你有首期但過唔到壓測，原因係你要人工45%超過19500先得，即係你要搵43K以上先有計傾，但果一年你先仲係搵緊24K，所以sorry你係買得到但以你一個人黎講，係借唔到。


係呢個point，你有幾個方法，一就係造數或搵份人工再高D的工，又或者你搵人擔保你，又或者你可以搵父幹又或另一半。之不過以上的研究係以一個人作為基準，所以係無外力的情況下，你只能繼續做住份工先亦繼續儲落去，儲到一個point係你可以搞掂down payment同壓測為止。


隨住人工增加，你繼續儲錢，但樓價繼續上升，超越400萬后，首期要求又多左，不過如果你仲係好有紀律咁儲，你會好快咁儲到超過100粒，之不過過左百粒都無用，因為就算你成舊saving隊晒去做首期，係你可以借到80%+ ，但係壓測仍然過唔到。而以上的列表係以一個人的收入去計十年，十年后上車盤接近5球黎計，壓測過唔到，你再儲佢再升，你都係搞唔掂，當然人到中年好多人會大爆發，例如到40-50歲你工作可能好勁而買樓變得輕鬆，但呢D野無人知，而且上面的樓我講緊只係最最最最cheap的樓而已，如果你係已經叻過你同期95%的人，但叻極都只係追到一層最cheap的上車盤，呢條數係好有問題。


有問題還有問題，隊長並唔係話你聽日就走去作反或者放棄自已。當然我的前設係好破碇的，你可以assume樓價跌，又或者你的收入叻過我以上的例子，不過同時我亦會提出樓市又可能真係唔跌，又或者可能升得仲勁過5% average，又或者你收入仲加得慢過以上的例子，咁你就真係大穫J。


不過，我造呢個表的目的，係想表達一样野就係如果你唔能夠改變個世界的話，至少你可以做的一样野就係諗清楚你人生的策略係乜。買十層樓一開二二開四呢D野係今日黎講已經可以話離新一代極遙遠，踏入后資產時代，貨源已經歸晒邊，你的策略應該係諗一係我就反呢個社會，不過反社會好大機會就係輸晒一世，所以另一個策略就係諗下係現有的遊戲模式下點样仲可以勝出。


工作上呢D野好講際遇，但係如果你知道一個新年青人係計唔掂一層樓，咁你就要諗下係咪要兩個人先得？盡早搵另一半去計劃可能都係一條出路。有父蔭的人，我認為唔好太怕比人話靠父幹了，因為踏入新時代，呢家唔靠父幹，好大機會就會被幹。你越扮有骨氣，但又計唔掂，諗埋一邊到最尾可能都係輸自已。


記住，改變唔到個世界的話，你唯有改變你自已。如果你選擇知易行難，鑽牛角尖的話，夢醒的時候可能已經係20-30年后，到時就狠錯難返。那怕就係大跌市都好，儲到錢有一注錢係手，你先有機會捉住時機的來臨，所以如果你仲係諗唔清的話，我都會建議你有紀律咁儲住錢先為上策。