換樓成本

最近一直諗如何繼續做我的asset rebalancing，主因係想將目前的自住樓又再一次賣左換個再大小小的空間，而且亦想將鎖住較多資金的元朗細價樓賣出，轉入我的Secret project入面再趁機套現。


不過，係今時今日呢個市，比起我兩三年前有一個好明顯的分別，就係市況唔夠旺。唔夠旺的問題係，想成功用"較高價"賣出一間屋先，再用"較低價"買入另一間屋，呢件事的操作非常困難。你好難可以係一個合理時間內，有呢兩個較高同較低的因素按先后資序同時出現，難聽D講你想走的話搵個好客都難，但你想買咩，搵個荀盤又難，變相你要換就一定要市價出市價入咁劑。


可能你會話點解要諗到咁盡食到咁盡？原因係你唔食咁多中間好難可以cover番高昂的交易成本。相信大家都知道其中一個買樓比股票容易賺錢的地方就係交易成本高，變相人就唔會手多多成日買買賣賣，除左好似隊長我呢D人成日諗到盡一盡咁去食高3-5%賣樓換層平3-5%的細樓的人除外。不過如果market轉market的換樓，諗落就真係唔係咁值得。


舉個例，如果我想賣出一層280萬的樓，再買番層250萬的樓，誘因係中間有30萬樓價差額之時，我賣樓后就可以趁機套現之餘，又認為250萬間樓低水左而轉，而最關鍵的係280萬樓我收緊7500租，對比250萬樓我可以搞到租10000，一個月差2500一年就差3萬，呢條數就好吸引。


不過令我卻步的就係交易成本呢下，一賣樓出去佣金28000，律師費5000都去左我係咁易33000。買番層250萬的樓，佣金25000，厘印37500，DSD局比又比多37500，律師費再5000，Total買番間屋又去我105000元，即一買一賣就搞左我138000。


138000係一個咩概念呢？如果我唔郁的話，7500的租我加到上8000應該問題不大，即兩間屋的difference係2000一個月，咁138000就等於69個月，即要收多5年9個月先追番個差額，感覺上好似好硬膠。而且，一間250萬的樓係我唔投入任何野的話，好難租到10000，一般睇你好唔好彩，但10萬8萬的投入隨時走唔甩，即係話呢度又加番四五十個月的租金差額去計，又或者講好容易一個咁的換樓動作，成本就要20萬以上。


所以如果我唔係能夠以290萬賣出，再以240萬買番的話，其實條數又好似唔係好化算。以前樓市肯郁時，有上有落有得摶，但呢家真係搞一搞就真係搞一搞，得個搞。所以諗諗下，真係唔好搞咁多，坐住係度扑傻瓜有人追價先再諗點搞，反正呢家成手貨，隨時賣完都唔再買住，補番D現金好過。