網上慳佣可行嗎?

有朋友初次買樓，問我如何在可以平D，特別係佢想係網上搵盤慳埋個佣，總之就盡量平平平平咁買到心儀的樓，呢個我相信亦係所有買家夢寐以求的買樓方法。


退后一步諗，如果呢件事係可以達成的話，又或者講話呢件事可以好有效率咁大量速成交易的話，以后所有野都可以經上網去做，呢個世界上的Agent都可以等食屎了，但為何自從有左網上平台咁多年，點解代理一样無受影響呢？


要明白呢個問題，首先我地要分開為買家同租客呢兩組Buy side的人，以及賣家同放租的Sell Side的人。其實呢D人無論用咩平台，即佢地搵Agent好，又或者上網好，心態上永遠都唔會變，即大部份可以歸納為:


買家：　樓價平／慳佣
租客：　租金平／慳佣
賣家：　樓價高／慳佣
放租：　租金高／慳佣


所以好明顯的係，大家除左慳佣呢一個目標之外，其實買家同賣家的差異是沒有改變過的，因此我地可以帶出第一個問題，就係大部份放係網上的盤，價錢黎講都係偏高的。我指的係大部份，當然會偶有例外。因此，如果要成交的話，一般都要是但一方肯讓步，即一係個買家追價，又或者賣家減價，而呢一個傾價的過程就是網上最難搞的事。


但係可以跳去傾價之前，回帶番去買家搵樓的過程黎講，我相信大家上得網搵過樓的，心裡面就係會有一種諗法就係要係芸芸樓盤裡面，找出一或數個最最最最最最最最最最最最最最最最最平的樓盤。你見到樓的樓，一般睇完就可能close左佢，甚至會係電腦面前忍唔住"屌"左一聲出黎去發洩你對呢個極不合理的價錢的不滿。


係你數個搵樓的晚上，你已經可能睇過無樓咁多個樓盤，可能揀到三兩個心水想去約睇，又或者乜春到無得睇而又失落於樓價咁貴的自我憤世的境界入面，你會發現原來網上搵樓搞左一輪又好似乜都無做過咁。於是乎，你可能會揀一D唔係咁岩心水的樓盤，然后就留言想約睇樓。是的，大部份業主都唔係咁中意留電話，廢事比Agent兩下就打黎煩放盤，所以你留左三五個言后，你又唔係即時可以同到真人講野約時間睇樓的。


過左三兩日，終於你收到回覆，但問題又黎了，一個就話比你聽星期五晚睇得，另一個又話要星期六朝早9點睇，最后一個又話要星期日下午3:00，理想地你希望可以一日做晒的野，無厘頭又要分三日去睇。住得近都話算，但住得遠的，可能你要由沙田入元朗3次，仲要睇完又唔係一定中意又唔係一定買，不過約左睇就算。


點知好衰唔衰，星期五晚果個人係你去到之后就放飛機熄電話，星期六日的都托賴叫做可以順利睇樓，不過兩間屋的質素一間靚裝叫market貴10%，一間普通裝叫market貴5%，你自己又中意靚裝果間，但又比market貴成10%，於是搞左一大輪你就試下還價。


由於你心目中的價錢係market -10%，即叫market係500萬，人地就叫緊550萬，但你心中的價就係450萬，大家相差100萬。於是你就還一口價比個業主話450萬，好彩的從此你就唔會再見到聽到呢個業主的聲音，唔好彩的你就仲會聽多一次佢的聲音，不過好大機會係問候你媽媽之餘，仲會問候你的祖宗十八代后收線，所以直接傾價的難度係非常之大。


但又就當你好彩，比你呢家係諗完兩晚后，再打個電話話還480萬，點知個業主又神奇地話OK，無問題，於是你好興高彩列咁同朋友家人講你傾掂左，並決定第日一早大家去簽約。到第二朝一早，當你還在擦牙時，突然手機的whatsapp message入黎，然后見到的就係賣家的留言"唔好意思，經與家人商量后，大家認為我賣平左，所以你看看能否再加上去，不然可能我就不賣了"。滿心歡喜的你，又一盆冷水倒頭淋，而且仲有小小火L滖的感覺，於是想打去小狗個賣家，但無奈大家乜都無簽，得個噪，乜你都做唔到，搞左一輪，到最后又沿地踏步得個桔，由頭又搵過，而且今次又死死氣去搵agent搵樓，起碼唔駛自己煩。


賣家其實一样面對好多問題，比如話你自住沙田放元朗樓，好衰唔衰D買家又約星期一一個，星期四一個，星期六朝一個晚一個，你就真係成個禮拜係度陪D睇樓人玩，然且就當佢話用530萬買你層樓，訓醒后一样可以反口，煩你都煩死。


其實，買樓傾價呢D野，你信又好唔信又好，點都係有個中間人係中間兩邊落咀頭係易D收窄距離，而且好多時買樓果一口價係一件好impulsive的事，大家擺枱面對面兩邊傾，一萬一萬咁傾就易行Ｄ，而且係你同賣家agreed個價時，經紀係成交果一刻迫你簽字好關鍵，比你番去諗一晚，成晚攞住個電話打比三姑六婆九姑丈同十三妹，傾完后99%都係叫你唔好買／賣，一單deal的過左夜變數實在太大，但私下傾deal無合約又唔會擺枱，好難會傾得掂又即時簽到字，所以能夠係網上成交買賣的，可謂少之又少。


不過，網上放盤又唔係完全無用，之但係只可局限於放租。因為租樓的人，大家都明白一件事就係個金額細D，下決定時的考慮又細Ｄ，而且慳左的佣對比起租金黎講的比例係大，誘因比較大，具体來說，買賣的話慳佣只係慳2% (買賣各1%)，但租樓的話就1個月佣金（租客房東各半個月),即大約8.33%。難聽D講，買賣的話，大家差一口價個佣都唔係咩錢，但租樓的話，有時大家平貴幾百蚊，計落都慳到個佣都仲係慳到，而且租客會有時有急切需要，即可能下個月就要搬，對比起買樓的人好多時都無限定時間下決定，亦導致租的deal比較容易成交，亦有機會係稍平或稍貴的。


所以隊長我買樓賣樓都傾向搵agent，個agent落力D幫你傾多幾口價，都已經抵消番個佣金，所以有時有D錢真係唔慳得。但放租我就通常自己上網搞埋，但亦唔會排除代理的。但如果你有朋友一心諗住係買樓但又只想平平平的話，我都可以講一句，唔好諗咁多野，番屋企訓下教好過啦。