操盤實例 -- 起步投資

隊長你好, 我有些關於理財及置業的問題想請教你.

背景:
  1. 29歲, 正職月入約$17,000 (未扣MPF), 兼職月入$4,200 (有稅單證明及不用扣MPF), 每年有雙糧及一個月花紅
  2. 扣除家用及自己使費, 每月大概可儲$13,000, 雙糧同花紅都會儲起
  3. 現有$166,000港元活期 (每年3%利息), $58,000現金, $165,000股票 (每年約4-4.5%股息), 沒有任何負債
  4. 家住公屋, 現與父母同住
問題:

由於畢業後幾年鍾意四處旅行又經常轉工, 所以儲錢不多, 25歲先開始發力, 現在工作尚算穩定下來, 有感年紀漸長, 開始希望有自己既地方生活, 因此想看看以我的能力有沒有機會在兩年後置業.

  1. 我需要改變我既投資方法嗎? 如做人仔定期? 
  2. 以我收入供樓應該頗吃力, 究竟我可負擔的樓價是? 
  3. 我應該再儲多幾年錢, 夠3成首期才諗買樓?

謝謝解答!!

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首先都比個讚你,因為有三样野我覺得你都幾值得我欣賞,一就係你收入唔算太高,但你係度計緊向上樓的數,證明你都有大志;二就係你月入唔高,所以你搵多份兼職,呢份肯捱的心係值得欣賞的;而最后就係你的儲錢能力,你搵21200,每月儲到13000,加上你雙糧都儲到,即係你好有儲錢的心。唯一可惜的係太遲起步,不過遲到好過無到。


不過想問下你港元活期有3%係咩料?定期都無呢個數喎,之但係點都好,你而家做緊的都OK,我非常個人的認為無乜特別野需要做,如果係我反而就會減番小小股票的份額,因為我個人認為你呢家個狀態應該算係in between買樓同儲錢之間,所以係咁的情況底下,我會選擇穏陣地計到幾錢可以買樓,而避開風險。


但你提出的人仔定期,其實好多人都做緊,我都有做,但做唔做我覺得取決於你幾時買樓,因為如果你呢家有幾層樓,D錢長期無用,咁就無所謂。但如果你係可能半年一年就會買樓的話,其實你搞完一輪可能都係執幾千蚊,咁就唔係太有吸引力,除非你完全將股票賣晒,然后轉晒人仔,預左一年唔買樓,連息連匯率希望執5-8%,即大約我當你有30萬人仔,執1萬5至2萬4港元,咁就值。


點都好,計一計你而家的總資產,大約係389,000元,而每月你就可以儲13K,一年即可儲多156K左右,呢幾個數字純粹方便計數。


以如果買樓計,當你的兼職都計埋先,但先指聲明好大機會你會要用到HKMC,上到去你有兩份人工果D通常都好鬼煩去解釋(唔代表一定唔計,但總之好case by case),所以基於你話有稅單我先用你17000 + 4200 = 21200收入去計,即你的stress test 大約可負擔到12720 (@5.15%),咁你stress test的額大約係可以借到2.3M,stress test 係12558元,即每月實際供款8674元。


如果你每月儲到13000元的話,我相信要你每月供8674元應該問題不大,所以講番樓價的話,你大約最多可以負擔到約莫389K + 2.3M = 2.689M (未計厘印佣金),即係當約莫2.5M左右的樓價,因為仲要預埋你個按保係呢條數入面。


如果你問我,我覺得你可以邊儲錢邊睇樓,睇下有無D咩係呢個budget內岩的野,一方面資金再充裕D時,如果咁岩有荀野就入亦無所謂。我唔會太刻意叫你去儲到3成先買,因為講緊如果2.5M的樓的3成連雜費都可能用你850K,即你如果呢家咁样的speed去儲,都起碼要儲多三年左右先夠數,三年后係點無人知,升左的你就又要追價,跌左的當然你就爽YY可平價入,但睇前景我又覺得細價樓跌極都好有限,比你呢家買到層平3-5%市價的樓,未必會差太遠。


數字上計就係咁計,但有無樓係呢個range就好睇你住邊了。

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