切細居屋
呢兩日政府提出將居屋切細，而小弟亦係之前的文章C政報告之供應騙局曾經已提出話有解決的方案，問題係CY自己一路鼓吹香港人要住大D的宏願同時，但又主動要起細D居屋，點解每一次佢都要做一D深層次矛盾出黎呢？我真不解。
不過，既然政府要咁做，隊長我當然又會討論下究竟呢件事的影響係邊，而首先最緊要的問題係會否搶走私人市場的上車客，呢個亦成為最關鍵的事情。
要知道會唔會搶走私樓客，可以從價錢同大小入手。價錢黎講，係報導入面就提出，300呎左右的居屋，可售打折售百餘萬，而建築成本係2000蚊，所以賣4000蚊左右無問題仲有錢賺?呢度所提及的300呎，我相信係實用面積，即好大機會同而家250-300萬的私樓如得寶／荃中／金獅等細細地的單位重叠。
不過，我有個好大的疑問係，如果只計建築成本，當然就2000蚊可以搞掂，但係咁地價呢？天榮站呢D老遠的地，都要2200-2500呎，咁你加埋建築成本上去，點會唔蝕錢啊？再者如果個居屋係九龍區咁，一定唔止呢個價，房委會真係蝕住黎賣咁好？
如果要計清楚，我地最容易比較的，就係綠悠雅苑，以最細版的421呎一房單位計，3樓低層就要246萬，最高的單位就要291萬，即我地可以預期一個青衣的居屋421呎單位係約246-291萬先。粗略去計一計，咁300呎的單位係421的約71%，故此，我地可以得出政府切細的單位，大約會係175萬至206萬入面，呢個係以7折售價去計算。所以如果按地區唔同，係應該再有所調整，呢D係后話。
而買居屋的話，綠悠雅苑就個收入上限係25000元（1人單位)，呢個又可以計一計數，即係如果以呢個數黎講的人，大約按壓測的話（5.15%)，可以借15000元，即大約可以借2750000元，絕對夠cover呢一個單位，亦會可以買得起私人樓的相約的盤。好了，到呢個情況下就要比較一下呢個range之間的樓。
175萬-206萬的300呎實呎樓，全新樓，相對私人樓約要250萬的260-280呎實呎20-30年樓，某程度上，我認為係絕對重叠的。基於平左幾十萬但買到新樓的吸引力下，我相信有好大一班上車客會轉去居至，搶走私人樓的客路。而且，如果政府起細D，亦表示單位會多一點，即係話搶走的需求亦會更多，呢下就更難搞，故此，我預期未來細價樓會幾受壓。
之但係，未來係幾時呢？大家又唔駛咁悲觀，因為由呢家CY講得黎，做得黎，諗得黎，起得黎，快極都要3年，慢則5-6年，甚至件事無大都未定。再者，而家都2014年2月，到時新政府上場係咩事大家都唔知。另一個有趣的fact係，公屋的單位平均面積係31.9平方米，即約320呎，換言之起好果下，突然間又變左做公屋，你都可能吹佢唔L漲。
不過，最大的問題係，買左呢D細樓的人其實條路係點先大穫，你試諗下你一條友住300呎，兩個人已經開始唔夠住。一講到結婚生BB，好多人就開始要住大D。而買得間屋有首期的正常人，我當大約28-30歲開始買，你32-35歲就好大機會生BB，咁你想搬的時候就開始頭痕。補地價咩？一下用你一百萬，我諗咁細個單位都無乜人肯補。你說放租咩，對唔住居屋唔放得租。咁你想加按咩，sorrry亦唔得。白居二走鬼？幾萬個單位點解揀你果個？好大機會到時你買完會發現，你走唔甩，但舊錢又套唔到現，搬出去再買你又無乜財力，到最后谷住係間居屋湯房入面，呢個就係CY政府賜比你的人生，以為執到粒糖，點知奶野奶到間湯房，濕濟。
后生仔社會經驗少，見平果幾十萬一定會撲入去買，但我相信入得去的90后，住幾年后人到三十幾，計時炸彈就會爆炸，失匙夾萬就係最好的形容詞。
而我地呢D收租的人，影響，就一定有，但老實講話之你啦，收多幾年租先算，就算到時比今日跌10-20%，我都覺得無乜分別無乜怕。
最後果段係小人心聲。
回覆刪除I quite like this article.
回覆刪除Thanks
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