97翻版?


九龍站大盤the Austin引起瘋狂入票,據報導而家市場大約有2300票,市場非常亢奮,一方面有好多人話因為呢家西九開得平等於劈價,所以引人入平貨,而另一方面又有好多人話係97翻版,上帝要你滅亡,必先令你瘋狂。


以the Austin黎計,其實首推果d平盤,話就話好似相對貼市,又有高鉄的蓋念,但問題係果D盤大部份都可以話係the austin入面當中最差的盤,包括大部份低層望大角咀佐敦的景,我相信呢批盤不嬲都應該要平D先走到,發展商好大機會係打左個底價,之后再賣海景,又或賣左一部份回番幾十億之后,坐番D優質貨係手,坐和望嬴,故此我唔係好覺得話點样咩劈價。


而另一方面,2300張飛堅唔係一個小數目,當然入面可能有一部份係水份,但像我之前講過,呢家D人實力係強到你唔信,試諗下就算呢家係發展商有優惠補貼BSD/DSD,但係你動不動過千萬要50%上會再鎖你三年,相比係97年可能一個人,十個煲掩一個蓋,係有莫大的分别。


不過可能好多人都唔知其實而家的按揭環境同97年有咩分別,雖然我無親身經歷過97一役,之但係同各路人馬傾談時都大概知而家同97年的分別。其實係97年前的香港按揭市場真係可以用無王管黎形容,難聽D講句真係你有份工就借到錢,差唔多係無限咁劑,點解咁講?因為最大的問題係當時無一個連線的TU同正面信貸資料庫,所以一個正常人,只要你行入任何一間你無借過錢的bank,佢都唔會知你有幾多街數,有幾多層樓做左mortgage,一個極端小小的例子係,如果有100間銀行,你就可以買100層樓,每層樓搵一間獨立銀行去做,問你死未?當然,上述情況仲未提及你可以借P-loan,甚至借一百幾十條P-loan去炒樓,每間銀行借10萬,你都可以借一千幾百萬,問你死未。


當然,時代的演變已經話比你聽今時今日呢D漏洞都比金管睹塞晒,因為有TU同正面信貸資料庫,你的record將會share晒比所有唔同的銀行,亦即係變相收窄左個leverage的倍數。加上今時今日的mortgage限制,你唔攞住600-700萬真金白銀的首期,都唔駛旨意搞掂一層過千萬的樓,相比97年差唔多有好一大部份人都可以借無限的錢黎篤手指買樓,實際上已經係有好大程度上的分别。


從樓價方面黎講,而家好多淡友都話發展商係劈價15%賣樓先有承接,我覺得呢一個亦係好大的謬誤。調轉頭講,其實買家攞出黎的錢係咪真係少左好多?如果扣除單位質素黎講,其實唔係真係差好遠,唯一的分別係在於果DSD / BSD的稅,而呢個稅叫做發展商幫回贈比買家比左,講起上黎好似係慳左,但一層成交2000萬的其實可能係值2300萬,只不過呢家發展商要出貨幫你比300萬稅,而呢300萬可以話其實就係政府出果三招壓下來的升幅,亦即係話樓價其實仲可能係升左,只不過買家唔鋸比呢舊錢,咁發展商要回籠當賺少D而幫你交稅,實際上感覺似政府黎強搶民間資金多D。


點都好,我相信2300票的背后意義話比我聽呢家有好L多有錢人,試想想如話每一票代表最少1000萬的資金,呢度都講緊230億的購買力,可想而知呢家有幾L多有錢人係香港有錢無掟駛,等待機會就出黎搵荀野買。


所以係咁多成日話劈價的新聞當中,如果你能環觀大局,ignore一D似劈非劈,又或比AA挫到過左火的一兩個平盤,如果你係投資細價樓的,個購買力日積月累咁慢慢澎漲,我真係睇唔到有咩下跌的空間,相反,三辣招似乎只係將購買力如提霸盤頂住,到一下過左水位時,可能連個湜霸都沖散到時水銀瀉地咁爆升,繼續造淡的可能都係活生生浸死。

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