97翻版?

九龍站大盤the Austin引起瘋狂入票，據報導而家市場大約有2300票，市場非常亢奮，一方面有好多人話因為呢家西九開得平等於劈價，所以引人入平貨，而另一方面又有好多人話係97翻版，上帝要你滅亡，必先令你瘋狂。

以the Austin黎計，其實首推果d平盤，話就話好似相對貼市，又有高鉄的蓋念，但問題係果D盤大部份都可以話係the austin入面當中最差的盤，包括大部份低層望大角咀佐敦的景，我相信呢批盤不嬲都應該要平D先走到，發展商好大機會係打左個底價，之后再賣海景，又或賣左一部份回番幾十億之后，坐番D優質貨係手，坐和望嬴，故此我唔係好覺得話點样咩劈價。

而另一方面，2300張飛堅唔係一個小數目，當然入面可能有一部份係水份，但像我之前講過，呢家D人實力係強到你唔信，試諗下就算呢家係發展商有優惠補貼BSD/DSD，但係你動不動過千萬要50%上會再鎖你三年，相比係97年可能一個人，十個煲掩一個蓋，係有莫大的分别。

不過可能好多人都唔知其實而家的按揭環境同97年有咩分別，雖然我無親身經歷過97一役，之但係同各路人馬傾談時都大概知而家同97年的分別。其實係97年前的香港按揭市場真係可以用無王管黎形容，難聽D講句真係你有份工就借到錢，差唔多係無限咁劑，點解咁講？因為最大的問題係當時無一個連線的TU同正面信貸資料庫，所以一個正常人，只要你行入任何一間你無借過錢的bank，佢都唔會知你有幾多街數，有幾多層樓做左mortgage，一個極端小小的例子係，如果有100間銀行，你就可以買100層樓，每層樓搵一間獨立銀行去做，問你死未?當然，上述情況仲未提及你可以借P-loan，甚至借一百幾十條P-loan去炒樓，每間銀行借10萬，你都可以借一千幾百萬，問你死未。

當然，時代的演變已經話比你聽今時今日呢D漏洞都比金管睹塞晒，因為有TU同正面信貸資料庫，你的record將會share晒比所有唔同的銀行，亦即係變相收窄左個leverage的倍數。加上今時今日的mortgage限制，你唔攞住600-700萬真金白銀的首期，都唔駛旨意搞掂一層過千萬的樓，相比97年差唔多有好一大部份人都可以借無限的錢黎篤手指買樓，實際上已經係有好大程度上的分别。

從樓價方面黎講，而家好多淡友都話發展商係劈價15%賣樓先有承接，我覺得呢一個亦係好大的謬誤。調轉頭講，其實買家攞出黎的錢係咪真係少左好多？如果扣除單位質素黎講，其實唔係真係差好遠，唯一的分別係在於果DSD / BSD的稅，而呢個稅叫做發展商幫回贈比買家比左，講起上黎好似係慳左，但一層成交2000萬的其實可能係值2300萬，只不過呢家發展商要出貨幫你比300萬稅，而呢300萬可以話其實就係政府出果三招壓下來的升幅，亦即係話樓價其實仲可能係升左，只不過買家唔鋸比呢舊錢，咁發展商要回籠當賺少D而幫你交稅，實際上感覺似政府黎強搶民間資金多D。

點都好，我相信2300票的背后意義話比我聽呢家有好L多有錢人，試想想如話每一票代表最少1000萬的資金，呢度都講緊230億的購買力，可想而知呢家有幾L多有錢人係香港有錢無掟駛，等待機會就出黎搵荀野買。

所以係咁多成日話劈價的新聞當中，如果你能環觀大局，ignore一D似劈非劈，又或比AA挫到過左火的一兩個平盤，如果你係投資細價樓的，個購買力日積月累咁慢慢澎漲，我真係睇唔到有咩下跌的空間，相反，三辣招似乎只係將購買力如提霸盤頂住，到一下過左水位時，可能連個湜霸都沖散到時水銀瀉地咁爆升，繼續造淡的可能都係活生生浸死。