淡的原因(上) - 加息篇

同朋友食飯，當然離唔開會談及樓市，由於朋友結左婚一年仲係租樓，所以我都勸說要上車買400萬樓下的上車盤，不過當然故事的結局又係一样，論據總係話而家樓價貴，要等樓價跌先入市。


朋友認為樓市呢家充斥兩大淡的原因，一就係息魔已經殺到埋黎，好快美國加息后，好多人會發現供款的利息上升，因此租金將會由正現金流入，變成負現金流。而且，未來亦不見人工上升太多的空間，即業主到時就會因負擔上升，無論自住定收租都會因沉重負擔而拋售，到時樓市就會崩盤，亦係買樓之時。


老實說上面的原因我即時已經指出我並不同意，首先第一個反應是，我問佢乜佢公司無人工加咩？呢家普遍黎講香港加人工幅度都幾好，3-5%其實都幾普遍，買得樓都起碼20-30K人工，加個3-5%都差唔多成千蚊係咁易，你加息要加幾多先令一個人加人工果部份無晒之后再要崩盤呢？


再者，點解美國可以加息的時候，業主就唔可以加租呢？佢的答案係亦唔係業主話加就可以加，佢作為租客就會選擇走或唔租。Well又係一個我唔太同意的答案，當然以一個個別的Case黎講，業主加租你唔租，是okay的。但用市場黎睇，其實加租係一件幾普遍的事，如果加租就唔租係成立的話，呢幾年就應該無人再租樓，但事實係呢家大把人租樓，加租都接受了，只係幅度有商榷的餘地，因此如果業主成本高了，一定會有部份轉向租客是走不甩的。不過最經典的答案是，如果租金太高的話，佢就會買樓無謂益業主，咁.............我話原來加租會令租客買樓，咁樓價點跌呢？我糊塗了。


不過與其去話加息就會樓價，倒不如睇下加息對供款的負擔吧。以而家細價樓都係300-400萬黎計，唔理你用幾多成，假設借的总額為300萬，以2.15厘計算，即呢家30年每月供款要11314元。而如果要借到呢筆錢的話，壓測@5.15% = 16380元，即借款果位仁兄的收入最少要有27300的收入先借到。


好啦，我地再睇下每0.5%為區間，睇下供款的變化:


2.15% = 11314
2.65% = 12088
3.15% = 12892
3.65% = 13723
4.15% = 14583
4.65% = 15469
5.15% = 16380


由2.15%加息0.5%，大約供款要多700幾元，相對一個月入27300元的人黎計，每月多700幾元就會掟貨嗎？唔好講話+0.5%，我相信就算加1%，即4次0.25%，都係供多1600蚊左右，仲未計其實利息係隨本金下降而會減的，所以我唔係好見得對於一個27300元的人，點會係按息3厘幾4厘的時候會負擔唔住，相信你話去到4.65% - 5.15%的左右，先會叫做有D吃力。


不過如果要加到4.65%左右，即係有2.5%先會加到肉痛，即要加10次息，老實講如果加咁多次息，通漲應該都好勁，我諗佢加一加人工都係咁易5%，即係1365元，well.....一下次又頂左接近1厘息的供款，所以講堅我唔係好睇到一個正正常常的人點解會頂唔住要掟樓，除非美國佬自殺式加息，一下加5厘，咁唔好講香港樓市，我相信全世界包括美國佬自己都不掂。


順帶一提，美國加息對美國的影響，係所有到期債券續期時的息口將會增加，即係美國佬自己加息就會令美債的成本越來越高。以呢家美債係17萬億美元黎計，每加0.25%即係美國佬要比多425億美元息，以呢家美國佬個national account係2015都仲predict budget deficit約564B黎計，越加息就即係越加重個national account的負擔，還錢即更加遙遙無期，而無錢還還min pay都唔得的情況下，咁D美息又係邊度黎呢? Well....sorry咪又係繼續印錢出黎派比你，越加得息多就越要印多D，咁即係玩野，加息會導致多左money supply，咁就即係資產又局住有更多支持，咁加息會樓價跌？我真係望唔透.........................