操盤實例 -- 樓后換大屋篇

Hi,  睇左你个blog 都一段時間，好認同你的觀點及想法。 

有个問題希望你可以給我些意見....  依家買樓定租樓好？我現時有3層樓，都已經係租哂比人的，自己同老公另租別人地方住因為唔鍾意住自己樓。

A. 一層市值700万,收租17000。每月供12,000. 與老公联名. 尚欠約350万，rate 应該係H+0.9

B. 一層市值620万，收租16300,月供6500。自己名. 尚欠約100万 Rate H十0.7

C. 另一層市值320万，收租9600,月供6000.與媽联名 尚欠约130万 rate H+1.2

因各有原因，不能放現時的樓, 下月與家人夾份買日本樓，市值100万港元月收約5800，每月可收港幣2900.不用按揭。

現每月自住租金16500.

其望五年後，会賣出700万的樓，再買一層1400万dream house.

現有100万現金流。見樓價跌依家開始想買一層450-500万的自住細樓，五年後再放其中二層買dream house。老公月入52000, 每年約有5%加薪。我已經無再做野，所以老公會单名買入。   由於老公要月供12000，銀行批不足7成。可問父母加按其物業再借150万，即有250万。雖然老公工作穩定，现年35歲。但這做法，風險是否很大？以現時樓價不穩，我是否应繼續租多几年樓？ 再慢慢儲錢五年後睇下乜環境？再換一層自住樓？

有無其他另類建議？

感謝抽宝貴時間睇我的問題.....

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老老賓賓,閣下玩到有三層樓係手, 都應該唔少野有番咁上下功力，希望你唔係黎踩場啦。


你個問題有小小複雜，但由於你想住一層千四萬的樓,那我地不如退后一步先計下你的剩資產先。你A樓的資產剩值係350萬，B樓的資產剩值係520萬，C樓的資產剩值係190萬，total加埋就係1060萬，再加埋你有100萬現金，即你共有1160萬，而你的總負債係580萬，呢個係一個幾健康的水平。


首先你第一步諗住買日本樓，呢下我就唔係咁建議，始終你買層1400萬的樓，就算係幾年后都好，你可能做mortgage都要用700萬買，連稅+雜費預鬆D去到800萬，就算按你的諗法賣左A樓都未必夠，留住cash係更為緊要，而且個人黎講唔係太喜歡日本樓，除非資產太多要分散至海外，但日本樓雖然呢家好興，不過買得一層除非你年年去旅行，否則純以投資角度我就覺得又要比太多太多林林種種的holding cost，唔值。


另外你諗住又買多層細價樓然后又賣番一兩層到時五年后轉dream house，呢個方法亦係可取，因為你的負債水平低，我建議你可加按700萬的樓至50%，然后套250萬出黎，不過記得要保住個cheap plan。另一方面，你借左250萬加手頭的100萬，可選擇一層250-300萬的樓黎增加現金流也好，呢個樓價的好處係你老公唔駛孭咁多額做幾個唔同按揭。


本來其實我想幫你計一計數，不過諗深一層呢個計劃有幾個計唔到的地方，一就係你幾層樓係點上會？因為你無收入，我唔知你老公有無做過任何擔保，因為一擔保條數就完全無得再計。二來，你諗住買一層700萬的樓，之但係你加左按之后，好大機會你老公好難係今日的壓測條件下再上到一個700萬mortgage的會，因為700萬供30年每月@2.15%都26401元，壓測就38221元，即你老公收入最起碼都要64000元左右先得。當然你話有租金收入可計（唔同銀行會打唔同的折去計），而且老公會加人工，但問題又番番去我唔知你有無擔保任何一層樓，呢下都幾關鍵。


再者，5年后的時間個樓市好大機會又係另一個世界，到時按揭的限制係點大家都唔知，而你老公會唔會又加好多人工黎重新計數又唔知，不過我個建議加按係A屋的目的，就係當如果你老公一賣左A樓時，一按同加按都可以甩晒個quota，希望可以幫到你以最干淨的record去做mortgage。


簡單D講，我建議你一係就跟我做，買多一層細價樓約300萬左右的收多一口租，一係你就乜都唔好做私你認為時機成熟（即儲蓄再多D時）先郁手。日本樓同其他野就唔建議了，其他的野，等你4-5年后先再計。