操盤實例 -- 樓后換大屋篇

Hi,  睇左你个blog 都一段時間,好認同你的觀點及想法。 

有个問題希望你可以給我些意見....  依家買樓定租樓好?我現時有3層樓,都已經係租哂比人的,自己同老公另租別人地方住因為唔鍾意住自己樓。

A. 一層市值700万,收租17000。每月供12,000. 與老公联名. 尚欠約350万,rate 应該係H+0.9
B. 一層市值620万,收租16300,月供6500。自己名. 尚欠約100万 Rate H十0.7
C. 另一層市值320万,收租9600,月供6000.與媽联名 尚欠约130万 rate H+1.2

因各有原因,不能放現時的樓, 下月與家人夾份買日本樓,市值100万港元月收約5800,每月可收港幣2900.不用按揭。

現每月自住租金16500.

其望五年後,会賣出700万的樓,再買一層1400万dream house.

現有100万現金流。見樓價跌依家開始想買一層450-500万的自住細樓,五年後再放其中二層買dream house。老公月入52000, 每年約有5%加薪。我已經無再做野,所以老公會单名買入。   由於老公要月供12000,銀行批不足7成。可問父母加按其物業再借150万,即有250万。雖然老公工作穩定,现年35歲。但這做法,風險是否很大?以現時樓價不穩,我是否应繼續租多几年樓? 再慢慢儲錢五年後睇下乜環境?再換一層自住樓?
有無其他另類建議?
感謝抽宝貴時間睇我的問題.....

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老老賓賓,閣下玩到有三層樓係手, 都應該唔少野有番咁上下功力,希望你唔係黎踩場啦。


你個問題有小小複雜,但由於你想住一層千四萬的樓,那我地不如退后一步先計下你的剩資產先。你A樓的資產剩值係350萬,B樓的資產剩值係520萬,C樓的資產剩值係190萬,total加埋就係1060萬,再加埋你有100萬現金,即你共有1160萬,而你的總負債係580萬,呢個係一個幾健康的水平。


首先你第一步諗住買日本樓,呢下我就唔係咁建議,始終你買層1400萬的樓,就算係幾年后都好,你可能做mortgage都要用700萬買,連稅+雜費預鬆D去到800萬,就算按你的諗法賣左A樓都未必夠,留住cash係更為緊要,而且個人黎講唔係太喜歡日本樓,除非資產太多要分散至海外,但日本樓雖然呢家好興,不過買得一層除非你年年去旅行,否則純以投資角度我就覺得又要比太多太多林林種種的holding cost,唔值。


另外你諗住又買多層細價樓然后又賣番一兩層到時五年后轉dream house,呢個方法亦係可取,因為你的負債水平低,我建議你可加按700萬的樓至50%,然后套250萬出黎,不過記得要保住個cheap plan。另一方面,你借左250萬加手頭的100萬,可選擇一層250-300萬的樓黎增加現金流也好,呢個樓價的好處係你老公唔駛孭咁多額做幾個唔同按揭。


本來其實我想幫你計一計數,不過諗深一層呢個計劃有幾個計唔到的地方,一就係你幾層樓係點上會?因為你無收入,我唔知你老公有無做過任何擔保,因為一擔保條數就完全無得再計。二來,你諗住買一層700萬的樓,之但係你加左按之后,好大機會你老公好難係今日的壓測條件下再上到一個700萬mortgage的會,因為700萬供30年每月@2.15%都26401元,壓測就38221元,即你老公收入最起碼都要64000元左右先得。當然你話有租金收入可計(唔同銀行會打唔同的折去計),而且老公會加人工,但問題又番番去我唔知你有無擔保任何一層樓,呢下都幾關鍵。


再者,5年后的時間個樓市好大機會又係另一個世界,到時按揭的限制係點大家都唔知,而你老公會唔會又加好多人工黎重新計數又唔知,不過我個建議加按係A屋的目的,就係當如果你老公一賣左A樓時,一按同加按都可以甩晒個quota,希望可以幫到你以最干淨的record去做mortgage。


簡單D講,我建議你一係就跟我做,買多一層細價樓約300萬左右的收多一口租,一係你就乜都唔好做私你認為時機成熟(即儲蓄再多D時)先郁手。日本樓同其他野就唔建議了,其他的野,等你4-5年后先再計。


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