細價樓的頂係邊?

之前隊長寫過關於樓市究竟可以升成點，其實係無一個時間的限制下，真係好難有答案，不過係我另一篇下一個升浪的條件漸成熟，縱使答唔到升到幾多，但係不得不承認個時間的準繩度真係高（自high一下) ，由舊年十月到而家，個市升左接近兩成，真係好恐怖，而亦因為升得咁急的時間，所以隊長又係度諗，究竟細價樓個頂係邊？


首先又定義番，而家普遍所講的細價樓，都係大約已經係500萬左右的樓，仲係享受緊有8成按揭的優勢，然而之首亦講過，600萬同601萬首期差別係接近多120萬，所以600萬估價上未必會受影響，但實際的成交要全線升穿600，隊長認為必頂係一個好大的關口同考驗。


首期多120萬，並唔係一個普通人隨隨便便可以攞到出黎，當然咁样又唔可以話，因為有部份人攞唔到出黎，個樓市就要跌，隊長就睇淡咁，即隊長並非在提出唔升就要跌呢個概念。不過，從一個投資者的角度黎講，要升過600萬呢個關口，一個好重要的因素就係租金一定要升，而係過去呢半年，樓價係升得急過租金的，搞到呢家好多樓的回報都低過3厘，甚至如果剩租金回報係去到2.5%都唔係出奇，講緊的係細價樓，唔係傳統豪宅，呢件事反映一样野就係大家一就係盲搶樓，唔理回報唔理風險係咁搶，又或者剛性需求真係大到過份，要住，谷買無計。


不過，上面兩個原因去到某一個位就會令投資者開始轉向機會成本，原因係而家息口一方面係有上升壓力，雖則話2.5%都好，減首期都仲係正回報，但如果加一下息，已經好容易片到個回報低到好盡，加兩次更有可能負回報，除非租金上升番。而另一個更關鍵的係，其實投資者的胃納會唔會轉向高息股／債呢？以今日黎講，500萬樓你搵人名用115萬左右買黎收租，可能唔思考的話，以傳統智慧係仲Work，因為你仲可以收到約13000左右的租金一個月。


但係去到601萬時就有一個微妙的變化，因為大幅度的首期需求，241萬的首期，收租都係15000-16000左右一個月的話，會唔會有一Ｄ精明的投資者可能直接買REITS買地鉄買匯豐算,就當你有6%回報衰衰地，每個月你無爭人錢就穏袋平均12K的回報，如果你買地鉄就去到14K一個月咁制，喂老友，唔駛爭銀行幾百萬，唔駛理加息風險喎，又唔駛搵人頭又唔駛比厘印，老實講呢個package好吸引，所以會唔會去到600萬時，或接近600萬時，會開始有人cash out，而部份投資需求亦轉去股市呢，相信唔係話無可能。


因此係首期增加，投資胃納同風險承擔的各個層面黎講，隊長認為越接近600萬就將會越減慢升幅，除非租金突然大爆升，否則應該會係600萬以有一段頗長的時間會橫行，但記住咁样唔等於跌，只係等客觀因素被時間累積，包括租金上升，包括市民的儲蓄，包括有效的剛需增加等等，但係長遠黎講香港都無地起樓的情況下，樓市睇淡唔係一件容易做的事，只係如果會橫行的話，也許對於某Ｄ想上車的人都係慢慢搵盤的好時機。


但距離呢個短期的頂，都仲有幾十萬至一百萬的距離，也許係今年年底，就會到站。今年升得太急，老實講隊長都嚇一跳，但如果隊長的計劃能順利進行，咁就都真係感恩的一年，亦希望各位有樓或有跟買的業主有錢齊齊賺。