樓市究竟可以升成點呢?

香港樓市在2008金融海嘯後約58點，升至今時今日的約153點，升幅已經接近三倍，中間係2015-2016年調整過15%後馬上大反彈，2017年上半年可以話癲左黎形容，好多專家都跌眼鏡，而近期雖然都叫做慢下來，但偶然都係會見到破頂成交，假使間如果樓市又升上，下一個浪的頂會去到幾多錢呢？


當然咁樣問呢個問題，其實未必太可以科學化答到，因為咩叫浪頂呢？上個2015-2016年的調整，算唔算浪頂先？好明顯如果你睇我的文字之間，可以講話唔算，因為調整就係一個調整，個浪係未行完，如果稱得上一個浪的完結，都係之後有幾年的方向改變，亦會配合一個大單野，如金融風暴金融海嘯甚至將來的金融(或金仔)核爆咁，先會係一個完結。


好啦，定義好之後就要諗，究竟呢個浪仲可以行幾遠先？因為簡單講時間越長就越有機會升得耐啦，但如果要估幾時有黑天鵝出現，係一件鳩估的事，所以隊長會認為係無黑天鵝的情況下會唔會跌或無啦啦變左一個浪頂呢？以今時今日的香港樓市黎講，借貸鎖到咁緊，失業率又異常地低，加上背靠祖國，勁多國企走黎香港，隊長就認為經濟向好係足以支持一個好長的上升勢頭。以香港的容量對比國家未來十幾廿年的經濟發展，好容易就會谷爆，所以樓市係應該會穏步上揚的。


有人會話，咁息口向上樓市就會仆街啦，呢個係一個假設，同埋隊長已經講過係實際年率唔超過4.5%時樓市係未試過冧，而就算講加息，美國講左成年，係咁吹係咁吹，加完香港又唔跟，講真未來三五年可能都仲會係一個超低息的環境繼續浸泡，而且香港的M2都係持續增加緊，所有野都係利好，當然我地唔可以排除任何一刻都可以有黑天鵝，但呢堆利好因素可以推到香港樓去到邊先係一個值得深思的地方。


突然跳番去2012年，當時的曾特首係電台回應有律師都買唔起樓，佢話其實新界仲有好多四五千蚊呎的樓，但時至今日呢，實呎一萬蚊樓下的，可能都係得番大西北的嘉湖山莊一帶，其餘的地方，萬三四蚊呎可能已經算平。但係，萬零蚊呎呢，我又記得才早幾年前，九龍塘的新樓都係萬零蚊呎，你已經可以進駐入九龍塘的新樓豪宅，但今時今日同一地段的樓，無兩萬五你都唔駛諗。而當你以為實呎兩萬五買現貨好抵咩，維港頌啊或乜乜分層的特色單位，三四萬蚊呎一樣去到貨，所以證明一样野就係發展商睇市都唔係傻，佢當然一手以溢價賣比你，幾年後小業主仍然係有水位去賺，亦即係話如果你攞發展商黎做指標，都可以睇到一D契機。


而貼地小小黎講，入貨最癲仔呢家果間野叫海航，啓德地係咁皮幾皮幾呎咁入，落成無兩三萬唔駛旨意有錢賺。之前香港仔果塊地都係咁，無兩三萬又係唔駛諗。咁又代表咩呢？即係話發展商係有信心兩三皮咁賣到貨，而如果你再咁原來又過多幾年二手客都又會有水位走，咁講真三四萬一呎都唔係好過份啦。以前，8000蚊升到8500蚊都嘩嘩聲，呢家係，一千二千三千蚊咁上，錢越來越唔值錢，無得搞，樓就不停係咁升，所以如果以目前的發展商個盤黎講，四萬蚊一呎係應該不是夢，當然又唔會係聽日發生，但比個五年十年佢，又無話無可能喎。


好啦，如果四萬蚊一呎係一個可達標的數字，咁一個250呎的上車盤呢，就會係1000萬! 好難想像對吧？邊有人會諗到比一千萬買層荃中／得寶／金獅之類的細價樓呢？ Well....係好難想像，亦等如你如果可以去番40年前同一個比三四十萬買太古城的人講，佢層樓會變1500萬一樣，人人都會話天荒夜潭，但如果真係去到呢個天荒夜潭的數字，有樓同無樓的朋友，將會差唔多永遠無法跨過資產所定出黎的窮富分界線。


不過如果你以為我癲咩? 我並唔係最癲果個，有評論員話深圳發展商係以樓市去到80萬人仔一平方米為目標，即大約港幣10萬蚊一呎吧，真係咁的話，2500萬買層上車盤，能想像嗎？