辣招結構性改變樓市

經過左由2010年出的第一招SSD，時至今日大家都好清楚三辣招的效用，而大部份所謂的炒家，應該都已經收晒皮。沒有海外（大陸）買家或炒家的市場，呢幾年主要的樓市參加者就只剩下用家或長線投資者，對於呢一個結構性的轉型，樓市又會變成點呢？


根據番一年前的明報新聞，我地得知:


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154.8萬人只持有一個物業
29.5萬人持有兩個物業
1.6萬人持有5個物業
2萬人持有6至10個物業
6102人持有超過10個物業
39人更持有超過100個物業

由2010年的40,725人增加逾2165人至逾42,890人，升幅達5％。

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130406/news/ec_goa1h.htm

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數據反映出黎的，係以2012年的數字，但並沒有反映出一個trend，而呢一個trend就係三辣招下的樓市，已經迫左好多炒家變成左長線投資者。變成一個長線投資者對比起做一個炒家，在長線對樓市有很不一样的作用。

從前，炒家目標只係超短線操作，基本上可以話無打算長楂，無打算出租，因為佢地要食的野，係樓市上升的升幅，所以佢地有買亦有賣。但長線投資者就唔同，大部份只少從買樓果一刻的目的，就係為左食租金收入，多多少少長線投資者係會諗住坐貨，甚至坐好多好多年貨，中間佢地只係食租金，而當樓價升左而財力許可的情況下，長線投資者就等於亞米巴變型蟲咁加按一開二，二開四，四開八咁。簡單D講，長線投資者就等於玩大富翁遊戲，最好就買晒成條街等收租。

好啦，玩過大富翁的人都知，地就係得咁多，但如果個個人都不停咁買，又唔賣，老實講個樓市就會好屈機地谷住爆邊。本來係辣招出之前，其實個市場的參與成份係比較自然，有炒家有長線投資者有用家，而當中我肯定可以講一個健康的樓市一定有比較弱的炒家，比較弱的長線投資者，所以佢地係樓市中會不定期佔據一些貨后，又不定期放番貨出黎，提起潤滑作用。

三辣招後，咁多按揭的調控，加上唔小心坐左貨無走到的，比你坐左三四年，又無得繼續炒，好多炒家已經回晒氣，手上資金已經開始異常充裕。長線投資者呢幾年更加係休養生息，無風無浪又食左3幾年租。食開租食慣左，加埋手上資金經過三年后的增長，我諗最弱果批炒家同投資者都應該無乜貨，本身弱弱地果D都大幅增強實力，而強者就當然更強，而更重要的係，以前唔食開租果D就嫌細雞細米，但呢家食左幾年又發現原來幾和味，一路食下去都已經係不敗之身。唔信，你諗下呢家買樓收得租，最大機會都係5成，偷雞果D人都7成，比你食幾年租連埋租金的升幅，都應該大約食番1成番黎，而呢幾年長線投資者自已亦理應有自己收入搵到下食，變相呢家坐貨牌面4成-6成的野，自己手裡又有1-2成資金，反正無得炒，個市教育左佢地收租，自自然然就會繼續食租。

一個變左只有長線投資者同用家參與的樓市，相當於只有買家，沒有賣家，而供應上你一年都係一萬幾千個單位，但你睇下呢家如果計，當有5個或以上單位的人係長線投資者，即係有40725個呢D買左唔會賣的人不停係度食個市，仲未計有29萬個人只有兩個單位但想轉做專業收租佬，well，香港就係得咁大，政府不停教人局人曲線教育人做長線收租佬，從呢一個角度睇，我相信樓市的供求係未來十年會繼續一面倒失衡。