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Tuesday, May 27, 2014

辣招結構性改變樓市


經過左由2010年出的第一招SSD,時至今日大家都好清楚三辣招的效用,而大部份所謂的炒家,應該都已經收晒皮。沒有海外(大陸)買家或炒家的市場,呢幾年主要的樓市參加者就只剩下用家或長線投資者,對於呢一個結構性的轉型,樓市又會變成點呢?


根據番一年前的明報新聞,我地得知:


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154.8萬人只持有一個物業
29.5萬人持有兩個物業
1.6萬人持有5個物業
2萬人持有6至10個物業
6102人持有超過10個物業
39人更持有超過100個物業

由2010年的40,725人增加逾2165人至逾42,890人,升幅達5%。

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130406/news/ec_goa1h.htm
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數據反映出黎的,係以2012年的數字,但並沒有反映出一個trend,而呢一個trend就係三辣招下的樓市,已經迫左好多炒家變成左長線投資者。變成一個長線投資者對比起做一個炒家,在長線對樓市有很不一样的作用。


從前,炒家目標只係超短線操作,基本上可以話無打算長楂,無打算出租,因為佢地要食的野,係樓市上升的升幅,所以佢地有買亦有賣。但長線投資者就唔同,大部份只少從買樓果一刻的目的,就係為左食租金收入,多多少少長線投資者係會諗住坐貨,甚至坐好多好多年貨,中間佢地只係食租金,而當樓價升左而財力許可的情況下,長線投資者就等於亞米巴變型蟲咁加按一開二,二開四,四開八咁。簡單D講,長線投資者就等於玩大富翁遊戲,最好就買晒成條街等收租。


好啦,玩過大富翁的人都知,地就係得咁多,但如果個個人都不停咁買,又唔賣,老實講個樓市就會好屈機地谷住爆邊。本來係辣招出之前,其實個市場的參與成份係比較自然,有炒家有長線投資者有用家,而當中我肯定可以講一個健康的樓市一定有比較弱的炒家,比較弱的長線投資者,所以佢地係樓市中會不定期佔據一些貨后,又不定期放番貨出黎,提起潤滑作用。


三辣招後,咁多按揭的調控,加上唔小心坐左貨無走到的,比你坐左三四年,又無得繼續炒,好多炒家已經回晒氣,手上資金已經開始異常充裕。長線投資者呢幾年更加係休養生息,無風無浪又食左3幾年租。食開租食慣左,加埋手上資金經過三年后的增長,我諗最弱果批炒家同投資者都應該無乜貨,本身弱弱地果D都大幅增強實力,而強者就當然更強,而更重要的係,以前唔食開租果D就嫌細雞細米,但呢家食左幾年又發現原來幾和味,一路食下去都已經係不敗之身。唔信,你諗下呢家買樓收得租,最大機會都係5成,偷雞果D人都7成,比你食幾年租連埋租金的升幅,都應該大約食番1成番黎,而呢幾年長線投資者自已亦理應有自己收入搵到下食,變相呢家坐貨牌面4成-6成的野,自己手裡又有1-2成資金,反正無得炒,個市教育左佢地收租,自自然然就會繼續食租。


一個變左只有長線投資者同用家參與的樓市,相當於只有買家,沒有賣家,而供應上你一年都係一萬幾千個單位,但你睇下呢家如果計,當有5個或以上單位的人係長線投資者,即係有40725個呢D買左唔會賣的人不停係度食個市,仲未計有29萬個人只有兩個單位但想轉做專業收租佬,well,香港就係得咁大,政府不停教人局人曲線教育人做長線收租佬,從呢一個角度睇,我相信樓市的供求係未來十年會繼續一面倒失衡。






1 comment:

  1. 我都有留意個表,仲同自己講我一定要係個6千幾人之一 (宜家得1間收租only)。你講中灑,呢D咪貨源歸邊囉!強者越強,仲要DSD規則係鼓勵長線投資係D細價樓度!想上車既要同呢D投資者競爭!

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