讀者來信: 賣樓101

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請問隊長,

我同老婆各有一層樓，而家政治環境氣氛唔太好，upside又唔係咁高，所以想賣左一層收租樓，而家五月19日死約完，收緊13500租536尺實用。咁渣打、hsbc、恆生、花旗估價509萬（實尺9531）但中銀估579萬（實尺10822）。

我2021年一月轉按渣打，現在欠渣打六成按揭337萬冇簽出租同意書同埋轉按未夠兩年。請問隊長我應該開咩野定價同埋有咩策略？

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喂HELLO.....首先如果以賣樓黎講，隊長必需講，如果我能夠講到包生仔你聽日就賣到樓的，咁我就係神，但很可惜我唔係，所以以下的答案都只係盡量幫你去放大你的賣樓機會小貼士，而賣樓係講求天時地利人和，我地最多可以控制地利同人和，但無得控制天時。

即係咁，而家時勢黎講，成交唔算太多，搵樓的人有但唔係活躍期，所以隊長或任何人點吹都唔會吹到一千幾百個人係買你間屋。然而，目標係要係而家市況下仲有的買家之中，吸引佢地黎睇你層樓買你層樓，係有少少野可以做的。

首先好老實，你放盤賣樓，第一样野就唔好懶，一定要放晒比所有代理行，總之你見到你間屋附近的，唔理大大細細全部放晒，每一間鋪都係機會。千奇唔好比D代理水左話咩獨家，所謂獨家其實真係無乜意義，即係話除非你間野獨家係荀價賣，否則你只係減低你自已對客的曝光率，沒有任何其他好處，所以地利就係利用晒成個地區的代理幫你做野，等佢地知你係賣樓，放盤時可以大大聲聲係間鋪度嗌「Firm賣」，但D 代理知你有幾咁肯定，而唔係落黎鳩fing fing放住先果D，畢竟代理取易不取難，同你傾完價肯定賣，好過同一個傾完又話唔賣的屎忽痕寶寶傾會有多少著數。

放盤Firm賣得黎，仲有一個決定性的關鍵因素，就係價錢。老實講價錢係絕對關鍵，即係你諗下點解D Agent Sell你間屋而唔係Sell其他果一百幾十間先？要突出，就係價錢，即係你夠平就易諗。一講到呢度，就會係鬼唔知阿媽係男人的定律，所以如果你唔夠平，就要等撞客的情況。不過平同貴，我見你寫左估價，但我唔係好肯定你點睇你估價，但對隊長黎講我從來唔睇估價，因為估價真係靠估，亦有好多屋苑長期成交低過估價，所以造就左好多騙徒話教人買樓平估價15-20%，但實際不嬲都係咁，唔駛教都會買到。然而，你呢度隊長我睇左陣成交，我唔肯定你個單位樓層坐向所以其實完全無辦法估值幾錢，而如果隊長無辦法，其實買家都一样，你亦一样，所以我深信你自己都會有一個價錢的感覺幾錢係高幾錢係低，再計埋你自己單位的樓層座向質素，以及內籠狀態，你自已會知幾錢先走，唔駛人比意見，而且無人話比意見表示D乜，你就算而家放700我話你痴線，點知就有個傻佬同你用700買，我亦吹你唔漲，你的任務只係需要一個買家就可以贏。

另一個關鍵原素就係你租緊出去，租出去有個租約個買家就要得番一半的按揭，當然係你可以話交吉賣，但問題係好多人都係中意買樓要睇樓，咁你要諗下第一樣野係你個租客又願唔願意配合開門，而你又係唔係想一路收住租一路賣先？簡單講，放賣就其實有成本，你趕走個租客，放低鎖匙一個月賣唔出的成本就係13500。然而你唔趕走，你又可以諗下代理點樣同點解要Sell一層無得睇的樓? 唯一的原因係平，否則如果唔係無得揀都唔會揀你，即係話你有個租客係度就預左要平少少開價先得，否則就寧願之後等個租客完約收埋先賣。

個人認為如果你要賣的話，都要計下成本同時機，你5月19完約，如果收番層樓又賣得出，可能係上半年都唔會太好價，而且仲要罰息，所以除非你好趕賣，否則隊長認為都唔好急於一時。隊長認為，最好係同個租客傾一傾，大約睇下佢地願唔願意租多幾多月，可能8-9月後先收番層樓，收住租先到年底左右，然後成交埋就計埋銀行的罰息期滿兩年，起碼咁睇落去收租加埋免罰息都差多十皮野起，隨時到時個樓價又硬淨番少少，賺番多少少都係一個好事。

不過最后隊長反而想問的係，真係要賣？

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