終極轉按


要解釋點解今次轉按咁重要,首先隊長必需提出一個,亦至目前黎講無人提出過的轉按名詞(好似係)--- 終極轉按。


終極轉按顧名思議就係可能係最終最後一次的轉按,當然世事沒有絕對,Jordan話退休都可以覆出,哥哥話退休都會覆出,但至少係目前黎講,轉按已經去到一個好關鍵的位。而要解釋呢個終極轉按的話,我地就回帶去到一個月前的第8輪逆周期措施的公佈前後果一刻。


假使間如果你並非一個有經常轉按去攞cash rebate + 套現的人,呢固終極轉按係唔太關你事。舉例,20年前你買左層樓,呢家供剩50萬,層樓值1000萬,咁話之你轉四成五成,都一定轉到錢出黎,所以你轉乜都得。但好啦,如果你係一個勤力的投資者,咁兩年前假使間你層樓係400萬,我地分別睇一睇如果你借5,6,7成的話,咁即係2年前當時的借款就係200萬, 240萬同280萬,而大約供左兩年後,假設outstanding變成185萬,225萬同265萬(睇你借幾耐),咁係第8輪逆周期措施的公佈前後果一刻,有乜野變化發生左?


首先,樓價當然應該錄有升幅,2年前400萬的樓,我地假設估價升到500萬計,以第8輪逆周期前的話,理論上你出租再轉按咁計,係借到250萬。因此,如果當你係400萬時係借5成或6成,你就可以套現65萬或25萬不等,但如果你係當時借7成的,你轉按就要放番15萬入去。因此,好大機會你仲係有能力去套到現的。


然而,如果你係第8輪逆周期後去計的話,咁就完全另一個畫面,因為所有按揭會減一成借款計,即500萬你最多借4成,亦即200萬的轉按額。如果咁計,對比番2年前的5/6/7成黎計,呢家轉按只借200萬,即係5成的話就可以套現15萬,或者當時6-7成的話,就要倒頭貼番25萬或65萬先可以轉按。


一睇到呢度,如果你的感覺係話,無所謂啦,攞cash rebate,你如果真係貼小小入去黎借,有D要貼錢,有D又cash out,咁咪拉上補下囉,借唔到新錢只攞cash rebate都好啊。當然呢個concept係無錯,但係有個問題係呢個400同500萬的估價只係我呢家做的assumption,會唔會有D樓升幅細左而借唔到更多,拉上補下竟然都係要貼仲要貼更多錢入番去做轉按,咁真係case by case。而且,目標如果唔係套現仲反而要隊番錢入去銀行,係一件不置的事,識玩的朋友一定明白,你得0蚊,欠銀行一千萬,同埋你有9000萬,欠銀行一億,同样淨欠1000萬,但完全係兩個concept,越多cash,越穏不嬲都係王道。


所以,呢個轉按另一個關鍵位係,5成就有錢攞,咁4成如果要貼錢,你又轉唔轉?我地又睇番息口問題先,兩年前的話,好多按揭係做緊H+1.7% / H+1.8%,而岩岩呢個第8輪前後,係做緊H+1.28%,呢口價係近呢五六年黎講最抵的,當然唔可以媲美王者plan H+0.65%,但係呢一刻的而且確係減左接近0.4-0.5%出黎,而且仲有高現金回贈,老實講隊長就認為係可能最後一個歷史低位plan啦,點解? 喂,今年就當聯儲局渣流係咁吹水加息姐,比多兩年佢,係咁加上去就開始有機會啦,當然加息同出的plan係唔一定有直接關係,即你可以仍然推H+1.28%封左P,但P加到上20厘都得。不過,個人認為兩年後真正進入加息週期後仲有無荀plan呢,點解應該難小小,所以呢家唔轉,又係一個大問題,但轉又要貼錢的話,點搞啊?


好啦,話明終極,就又要睇下假使間你轉左按,即當你500萬咁好彩借到250萬呢個尾班車5成係咩情況?以一般鎖兩年計,假設500萬的樓升到600萬了 (跌就更加唔駛諗轉按),而如果咁好彩政府唔再發花癲再推第9第10輪措拖去搞你個按揭的話,咁你最多借600萬的4成,即240萬,對比番250萬借款可能供到240萬左右計,大約即係要升到兩成先勉強打個和可以轉按攞cash rebate,但就無得再套現,不過你又要計多样野就係上文所講,會唔會到時個plan已經唔同,即你攞住250萬個plan係H+1.28%,到時又變番上H+1.7%咁講,然後只係為左攞兩三萬cash但每個月又貴番?相信到時我就未必會再轉。


當然將來係點會人知,但你要預樓價升兩年先有得cash out計,而隊長深信係入左你袋的錢先係你的黎講,目前能夠以5成借到平plan + 套現對於將來係一個莫大的關鍵。不過,要坐上呢班尾班車係隊長個case就只有匯豐的一個機會,而匯豐的開初態度卻是令人失望,對於隊長呢種睇住日子一天一天遠離5月19的第8輪cut off日的申請人,心如熱窩上的螞蟻就是肯定的,不過如果你唔係一個進取的投資者,也許你未必會明白同感受到,呢一次終極轉按係有幾關鍵,因為將來仲會唔會轉按,就取決於呢一次是否能坐上五成按揭靚息尾班車。




留言

  1. 也算好彩四月時有加監。由1.7- 》1.31。雖然不是最低,但也算有著數

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  2. 醒目仔都會搞轉按, H+1.28% 都已經接近無敵了
    以後MA 封你後門唔俾加按咪買其他野囉...
    迫班業主HOLD CASH, 一係錢夠買FP 二手, 一係高收入推一手高息按 (進取者)
    業主多CASH, 自然防守力又大增, CY此乃德政, 控制樓市沒有槓桿, 變做古董化

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