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Saturday, May 20, 2017

第8輪逆周期措施


今日係隊長無乜留意新聞的情況下,政府推出第8輪逆周期措施,而關於銀行的提高準備金以及非香港主要收入的借款上限只會係最多30%,呢兩招對於個market黎講真係無乜料到甚至不予關心,而比較多人注意的當然就係第二招,即涉及多於一個已有按揭的人黎講,新的轉按同按揭都會減少一成的借款額。


顯而易見的第一個反應,借少左就當然係資金少左,政府又出招打壓樓市啦!當然呢個淡友的反應大家都知係曲膠左,首先不防諗下今時今日買樓得番叫做兩種人,一種就係有樓,一種就係無樓的。有樓的,肯比15%稅再買層樓的,果條友應該係傻的,但傻得黎呢條友真係個特徵就係應該大L把錢無頂洗,所以一個有錢的傻人你同佢講要比多一成,而本身都預左只可以借6成或5成再比15%稅的人,我唔係好睇到呢家4成有乜分別? 當然我深信係香港呢個社會就算有傻人又有錢的,都一定唔會係大數,而呢一班可能極少數的人被政府抽多下,我睇唔到對樓市有乜影響?相反,如果佢真係掹掹緊的話,可以話你聽個結果就係佢只會再買平小小的野,即係600唔買,咪買500囉。


而第二種人方面,就係果d上車客,而上車客表面上當然就絕對唔受影響啦,所以效力亦相當有限,不過還有一種可能性就係呢個上車客係代人頭買樓,而背後的金主可能係屋企人,老公叫老婆,老婆叫個仔買咁,而錢從何來呢?當然有好多本身有錢咪有囉,而呢招的目標就係打壓果d可能升靠轉按套現的老細,即本來可能你借按揭時本來400萬樓你借240萬(6成),兩年後層樓升到500萬,諗住轉按可以套錢出黎買,但呢家唔借6成比你只係借5成,500萬你借250萬,連兩年還款同現金回贈,樓價升100萬都好,套都只係套到10萬多少少出黎,購買力的釋放就會被鎖緊。


但係以上的假設只係對近年買樓的人有緊箍咒,但問題係你打的只係打中果堆實力未必咁強的投資者,而且講真一路有壓測咁硬淨,呢家就算銀行估到價比你,但你人工過唔到壓測一样借唔到舊錢,所以其實根本就係係度鞭屍,本身實力弱的都係借唔到GA LA,你減佢唔減佢就係無分別,所以應該有一少部份marginal的人的確係受影響,而但係講番有錢的人,咪仍然有錢囉。香港有七成業主都供滿樓,你借爆左A果層咪用B果層借囉,當然如果你得三間ABC都借爆,咁政府真係唔小心打擊左你,但實際有錢的人咪又係仍然有錢,而且轉一轉膊,真係想買樓唔轉按套現,咪借舊P-Loan番黎比另一半囉,你點計姐?要借點都會借到。


所以呢招出黎的效果,我相信只會將好少好少部份的marginal老友係短時間拉出購買力的網,但中長期的話根本無乜大分別。然而,可能有一部份Case轉按後未必散得足都會有可能性,但值得思考的係假設有人轉按借錢係點都諗住買樓,咁佢就會買Ga La,而如果唔係諗住買就講乜都係唔買,所以受影響的人就係應該借少左錢,而借少左錢的後果又係點呢?買,咪買細D 囉,咁即係點啊?細價樓又有小小受惠囉。






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