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Sunday, February 12, 2017

2017隊長買樓攻略


最近有好多網友問我2017年的買樓部署應該點样,每個人的Case都稍稍唔同,但其實大致上都可以歸納為幾個主要的方向,所以我就寫出黎等大家參考,同埋唔一個一個作回覆了。


首先2017年我係上文都講過,樓市會係上半年升多小小,然後年中整固,去到年尾會再現升浪,整年埋單升約5-10%左右。認清楚樓市方向好緊要,因為你睇跌的話,基本上都唔駛諗買樓住啦。不過由於買樓係中長期的事情,而呢家仲有SSD鎖你三年計,所以無論你中唔中意同埋有無能力睇,都係要"估"一估呢三年的樓市走勢,即係話如果你諗住今年升5-10%,但明年跌20%,賺埋都唔夠蝕,咁你就要自己計數。


好多人其實都會諗,尤其是係淡友話未來三年一定有一個位大插,隊長唔係神人,真係唔知呢三年會唔會有咩野令樓市大插,而三年後就更加係純粹斷估,不過如果睇目前的經濟來講,個人認為未來三年的樓市走勢將會係高位徘徊,每年可能約莫有5%-10%左右的升幅,即大約三年來講會有15%-30%左右的累積升幅。呢個數字對於我地下決定做乜野好緊要,因為你諗下你落注100蚊究竟望緊幾多回報ROI係一個重要指標。


而另一個重要因素係你淨租金回報,而目前計,借貸成本我假設係H按下約莫係2%左右以方便解釋(當連埋雜費差餉),而租金回報一般係當約4%左右,理論上係每年回報就有2%。不過如果你係收租的話,計ROE就可以倍大你的租金回報,之不過計算一層樓值唔值某一個價就只睇租金回報就OK,所以唔多講呢一舊數,因為人人實力都唔一样。


好啦,去到呢度你就要諗究竟你買層樓黎做乜同埋你而家的情況:

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如果你係上車買第一層樓(無租樓無租金支出)或準備一開二的話


咁你即係攞100蚊出黎,連雜費裝修咁講比10蚊成本,然後去搏(15+6)至(30+6)即21至36蚊的回報,即淨回報約莫11至26蚊,值唔值搏就見仁見智,當然你搵到層市價平兩成的,咁就另計啦,呢D野買唔買好個人,答你唔到。

如果你係上車買第一層樓的話(租緊樓)

咁你就係攞100蚊出黎,連雜費裝修咁講比10蚊成本,然後去慳番大約每年4蚊的租金,再搏15至30的回報,即淨回報約莫17至32蚊,值唔值搏就見仁見智,個人認為就抵搏好多,因為你唔做任何野,三年就輸12蚊,隊長認為就細細地買住上左車先好過,始終你如果每月比租10000蚊,三年都36萬,之後升唔升就都係估,但你三年輸36萬我就肯定答你係,呢條數比較易計。

如果你係有三四層樓的話

咁要睇你本身個槓桿去到咩位,如果整体你的槓桿係大約5成或以上的,咁我唔會建議你再買住,因為你再買又會用你一舊錢銷落去新果層樓之餘,你又要比15%痴左線的稅,老實講你攞100蚊出黎買樓但比15蚊稅再加小小錢即約20蚊成本,去搏21至36蚊即係較差的情況收租得1-16蚊,然後發大左自己個欠債,呢條數我就計唔通,擺明幫政府做稅,除非你有另一半可幫你慳稅就另計。但隊長認為如果你係低於5成的按揭先好考慮去增持,甚至適合增持的位係你大約整体按揭係3成以下去做先叫健康,否則隊長認為你最好持盈保泰,唔買唔賣,收多幾年租,升你又有得執,跌你又有現金流頂,何必自毀自己加重負擔?


如果你係有8層樓或以上的話

老實講同上面三四層樓考慮的差唔多,不過去到呢D位我assume你都無人名幫你再買樓啦,如果你係一個散戶的話,其實有8層樓以上的,基本上你都已經高人一等,所以無論你咩倉位我都建議你唔好搞咁多野,反而如果你槓桿太大的話就考慮沽出一兩間質素差的去提升你的流動性吧,但如果你都仲係大把錢的話,咁就都係唔買唔賣算,老實講,你有10間同11間又有幾大分別?反而識計數的你都知果15%真係好on9,計一計400萬樓比60萬稅,倒不如攞60萬去裝修你最差的單位提升租金好過啦。


如果你係有好L層樓或你好有幾億身家or above的話:

唔好玩我啦,你係高手就坐係度都駛唔晒D錢,你真係錢多的我比我account你過比我幫你洗下算啦。


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以上就係2017年隊長的部署,整体黎講你可以見到真係除左上車自住或你大把錢可以考慮買樓,隊長只會建議你唔買又唔賣。唔係話升跌的問題,係睇升都要睇下你自己個袋有幾錢,而且三年後係點真係無人知,賺埋唔夠蝕係一個大忌,但你蝕住唔賺又係一個問題,所以賺緊的就繼續賺埋,但蝕的就要止蝕,但大忌係貪心再想賺多小小,呢個係隊長係雞年的建議,跟足的話,大家應該可以穏陣上揚的。

1 comment:

  1. 同過去2年都差唔多, 租緊ge應該上車, 無租緊ge視乎個人需要, 有幾層又要俾15%稅完全唔需要郁。

    最難堪都係嗰啲只有1-2層又有能力再買, 又唔洗俾稅ge, 此時此刻都真係唔知買唔買好。

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