點解細價樓越升越急(上)?


細價樓係今年小陽春以來不停上升,有人認為只係虛火,可能三兩個月就會完結。但係呢家大約過左半年,細價樓似乎越戰越勇,雖然成交量無年初咁多,但係呢期似乎一係就唔成交,一成交就破頂,以呢種勢頭下去我恐怕2015年10月前,上車線就會移至400萬元了。(即比現價上車起步大約升多20-25%)。


也許你會諗點解唔跌,仲要點解升得咁快,又或者好嬲點解D人咁賤要買晒D細價樓咁陰險咁仆街,要剝奪人地住屋的資源?不過呢D個人的諗法其實永遠都係無法解釋一個市場的宏觀運作,畢竟就算隊長我無參與,又或者無左呢個blog的人參與,價錢其實都大機會都係要去到呢個價位,原因係呢個世界有一样野叫QE,而QE產生出黎的錢流入左市場,市場就要反映呢個流入的狀態,價錢就會變更,呢個就係price normalization的一個過程,係你我都唔能夠改變的。


當然,政府出招係扭曲左成個price normalization的發生時間同成本,但係隨時間的過去,市場的人多左錢,購買力增加,就自不然會入市/上車。你可能會話咁你買少一個咪需求少D,價錢咪無升得咁急囉?呢個,係一個門外漢的意見,但實際的樓市升幅,同我地呢D所謂的投資者無直接關係的。


有玩開樓的投資者都知,買樓呢家得兩類人,一係就投資者,一係就係用家(呢家無炒家)。投資者同用家的買樓方式的思維係完全唔同,投資者目標係搵錢賺錢收租,所以理論上呢D人唔一定買最優質的單位,但佢地一定買最有價值的單位,亦即係最低成本的單位。而呢D最低成本的單位,質素而言好多時都係爛裝,或者中層園景,未必一定係屋苑最平的樓,也許可能只係市價,但幾可肯定好少情況係破頂成交。老實講,破頂買樓即係你要捱價,買層樓黎捱價咁傻的野,唔會係一個投資者做的行為,真係好話唔好聽同錢有仇咩?


但市場呢家日復日都出現破頂成交,咁係咩人買的呢?好明顯,剩下來的就只有用家先會肯比破頂價去買樓。原因可以好多,也許係呢一刻一定要買黎結婚,也許中意個景觀,也許風水師話好,也許屋企人迫,也許最簡單的三個字"我中意",千千萬萬個理由都可以,而但係買得破頂樓的,好大機會層樓都係所謂的靚裝靚景的野,亦好多時未必係投資者會比錢的野,所以破頂呢D野就自自然然因為唔同理由發生係用家身上。


分開左兩批人的時候,其實你就可以幻想一下一個屋苑樓價升的機制係,如果十個投資者買樓,好大機會十層樓都係搵緊某一樓價的樓,假設300萬為市價咁講。可能最終有五個投資者買到290-300萬的野,而呢D樓都好大機會係爛殘裝的用家不買的樓。而直至某一日,有個靚裝單位成左315萬,咁無而呢家市價就由300變成315左近,咁剩下來個五個投資者,又可能會搵300-310的野,可能又比3個買到,之后又有個用家見310都有人成左,就出330又買個靚裝咁,如是者市價就十個八個成交就升左一成。


所以如果極端D黎睇,其實樓價要升,只需要不停有人破頂就OK,而破頂的人主要就係用家,投資者只係跟住用家個價黎食一D用家無興趣的樓,也許你可以指怪佢地令盤源收窄,但其實個盤都係用家唔買的,所以樓價升其實都係因為用家太多為主。






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