操盤實例 -- 建造三層樓的盤 [僱問服務]
隊長：
你好，首先要多謝你係個blog到嘅分享。唔係講笑，好有資訊性同啟發性。
- 一層 5.5 mil 樓，full paid （家長名）
- 一層 4.7 mil 樓，新買，14.4k 月供 （本人單名）
- 本人：30歲人工55k，太太：29k (兩年預期會升至50K)
- 開支：供樓15k （連管理費），家用15k，日常支岀14k，平均每月儲蓄～35k
- Cash : 1.2 mil
家長係同意將層樓再按出，但係佢哋已經退休，應該借唔盡（額同年期都係）。而佢哋自己仲有一筆現金儲蓄做退休，所以按層樓出嚟佢哋都ok.
係咪可以用我太太個名做擔保照借足呢？
我諗緊用呢個方法借 3.x mil + 1.2mil cash 買兩間 ～3mil 嘅樓。一間full paid 叧一間做按揭。
我而家個按揭嘅mortgage link 仲有1.6-7mil 額。若果按咗5.5mil 層樓for 3.x mil, 應該都有mortgage link? 所以啲息係可以慳好多？就算唔係即刻買第二間，係咪應該點都套現咗先？然後再伺機出動？
以我哋而家嘅狀況，咁做又係咪最有效呢？
另兩年后可能會有BB，五至七年希望可搬到700-800呎樓，希望你可以俾啲意見。指教指教 :)
多謝！
同是八十后的讀者
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其實目前你個盤都幾靚，到你第時太太人工升左就更加不得了，識玩的話應該好輕鬆。
首先先從兩邊睇，如果你唔想郁你屋企人層樓的話，其實好簡單就係直接攞你手頭上1.2M以你太太名義買入一層300萬左右的野先，理論上你借7成絕對無問題，當你首期1M即你仲有200K剩，借2.1M計30年@2.2%即每月7973元，壓測11531元，你太太人工目前29K計可借17400的壓測，夠晒有突，所以第一層樓絕無問題，記到攞埋mortgage link呢度有1.05M額。
好啦，問題係如果你要再開多間的話，咁你就想諗你屋企人果part，呢下我就唔係太建議你用你太太做擔保先，因為一來你擔保左的話變相就燒左佢個額，好大機會你借得2M以上都會燒佢成10K壓測，自己綁左自己手腳。因此，如果可以的話如我在电話和你溝通一样，試下用loan to asset value呢一招去做，理論上可借到約2M+出黎，但年期可能會係75-你屋企人個額，即大約我當15年先咁講，每月就還款13055元@2.2%。可能還款就金小小，但係勝在你唔駛燒左太太個額，以影響將來個借貸情況，呢度記得攞mortgage link，即又有1M的額。
好啦，攞左2M出黎係未買樓的時候，由於你本身有1.6M額+1M新做的mortgage link額，即你楂住2.6M無問題，呢個時間你呢2M放住係mortgage link基本上無成本，可以慢慢搵樓。計數上我地由頭黎過，因為如果要合法放租就要5成按揭計，咁你要買層300萬的樓首期大約當你160萬吧，兩層就要320萬。你而家手頭2M + 1.2M原先的儲蓄，可謂叫做差唔多，如果唔上咁抆的可以買番細DD budget即2.8-2.9M，應該就絕對鬆動的。
好啦，計一計數，1.5M的mortgage，30年計@2.2%每月就供5695元，即壓測= 8236元，兩層就相當於壓測要16472元。由於你兩個人名但買多兩層＋現有自住樓，即你無可避免就一定要比一次DSD，而係呢個情況下我會建議你先用太太名買一層，然后先再自己買一層。呢個安排一方面係遲小小先輸DSD, just in case可能到時你轉呔覺得市況唔對路都可以brake唔駛輸個DSD。但與此同時，因為仲有SSD要守三年計，從時間上考慮的因素係可能到時你要甩一層先買到層700-800呎的樓，所以盡可能如果能早決定果層就先比你太太食左先有著數，到時彈性大小小。
係目前情況下我見你可以每月儲到35K，到你太太去到人工50K時，我當你可以儲到55K一個月。又assume你係堅買左兩層樓，即每月要供5695 +雜費當你6500一層，收租預期你收到當9500計，即每個月每層樓正現金收入3000，兩層就6000，但又要供多份屋企人加按果舊13K黎計，當你每月即係有55K + 6K - 13K = 48K左右的儲蓄，一年相當於可儲576K，因你頭兩年無呢個人工會低D，方便計數我當你平均可儲到一年500K，即5年有2.5M左右，7年就有3.5M。
黎到呢度就係考慮長遠小小因為到時你買層700-800呎樓，就當你又8M-10M，用番今日的按揭尺寸黎諗先，你真係都唔係好夠，所以唯有諗落黎就要賣一層樓再順便free番個mortgage quota + 唔駛罰DSD去諗呢條數。帳面計你賣邊層樓如果用今日的價黎計但供左5年，都應該有番1.5M以上落袋，咁對你個大樓的計劃就有好大的幫助。所以回到我地講第三層樓的時間，你就要有一個鋪排諗定，就係你認為如果到你要沽走一層樓時，你會揀賣走你而家自住緊果層，定係準備買番黎放租的第二層樓，呢個考慮亦表示你第三層樓就要用你名去買（如你諗住太太層放租樓會大機會沽出），或用你太太名去買（如你諗住你自己自住層樓大機會沽出）。
所以成件事好鬼火燒連環船，你如果用太太擔保，就好大機會買唔到第二層樓。如果等佢人工升左先再買，又可能錯失時機。就當佢用我講果招按揭時機黎做夾硬上到第二層，第三層都好大機會係爆硬，而如果咁岩你要佢買第三層就又頂住左，即你可能到時買層大價樓時就一係佢個額被頂爆，又或者要佢輸一層大價樓的DSD，咁就唔抵。當然5-7年后的政策會唔會變就言之尚早，但係如果可以計劃到就盡量計劃好D咁講。
之但係以上的野有幾個assumption係要你行行下先知，比如你加按屋企人果part，你可能可以按多過2M，亦有可能要玩擔保（不過機會唔大，應該我都相信你問多幾間Bank實有人做），但就當你一定要玩擔保的話，反而諗下會唔會係你去擔保然后你太太買晒D樓咁，都係一個option。另一個assumption係我地用緊而家的政策去審視將來，有可能到時放寬左你楂住2.5M都一样食到間dream house，咁你就可以無啦啦樓。變左1 + 3層樓。但你亦有可能玩到上癮到時儲到錢見有平野又食多間，又係一個可能性。
講到買邊度又係咁講，你楂住3M左右都唔駛係港島諗屋苑，甚至好大機會都係買得寶細單位黎玩。之但係如果真係人人去搶的話我怕你都買唔到，咁你就要去遠D如荃灣元朗大圍大埔等地先有野玩。寫到呢度我都覺得幾恐怖，人人呢家係我個Blog都識玩一開二三，個個都諗住D細單位，如果真係個個都搶的話，我驚好多得寶真係多多都唔夠賣。
點都好，認清楚你自己的實力係你家庭收入將會算幾高，你亦有本有錢玩，但係呢一下你加按再食的時間已經開始叫做拉到差唔多盡，我比你呢個計劃你跟住玩，以你地的收入慢慢build番個cash pool應該幾安全。但我驚到時你玩到第三層之后，太hyper再買一間細，又或者到你買自住樓時形勢唔同左，你個風險就會提高好多，更擔心的係你買自住樓的時機，我認為5-7年后感覺上未必係一個太好的入大樓時機，而呢個大樓佔你成個portfolio可能有40%以上的分額，呢下到時你記得小心，如果過到大樓果關，咁我相信你個人生就應該會好完滿。
你好，首先要多謝你係個blog到嘅分享。唔係講笑，好有資訊性同啟發性。
而家我同屋企嘅狀況係咁樣，希望你可以幫手睇下可以點搞，從而最有效咁踏上財務自由之路。多謝！
- 一層 5.5 mil 樓，full paid （家長名）
- 一層 4.7 mil 樓，新買，14.4k 月供 （本人單名）
- 本人：30歲人工55k，太太：29k (兩年預期會升至50K)
- 開支：供樓15k （連管理費），家用15k，日常支岀14k，平均每月儲蓄～35k
- Cash : 1.2 mil
家長係同意將層樓再按出，但係佢哋已經退休，應該借唔盡（額同年期都係）。而佢哋自己仲有一筆現金儲蓄做退休，所以按層樓出嚟佢哋都ok.
係咪可以用我太太個名做擔保照借足呢？
我諗緊用呢個方法借 3.x mil + 1.2mil cash 買兩間 ～3mil 嘅樓。一間full paid 叧一間做按揭。
我而家個按揭嘅mortgage link 仲有1.6-7mil 額。若果按咗5.5mil 層樓for 3.x mil, 應該都有mortgage link? 所以啲息係可以慳好多？就算唔係即刻買第二間，係咪應該點都套現咗先？然後再伺機出動？
以我哋而家嘅狀況，咁做又係咪最有效呢？
另兩年后可能會有BB，五至七年希望可搬到700-800呎樓，希望你可以俾啲意見。指教指教 :)
多謝！
同是八十后的讀者
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其實目前你個盤都幾靚，到你第時太太人工升左就更加不得了，識玩的話應該好輕鬆。
首先先從兩邊睇，如果你唔想郁你屋企人層樓的話，其實好簡單就係直接攞你手頭上1.2M以你太太名義買入一層300萬左右的野先，理論上你借7成絕對無問題，當你首期1M即你仲有200K剩，借2.1M計30年@2.2%即每月7973元，壓測11531元，你太太人工目前29K計可借17400的壓測，夠晒有突，所以第一層樓絕無問題，記到攞埋mortgage link呢度有1.05M額。
好啦，問題係如果你要再開多間的話，咁你就想諗你屋企人果part，呢下我就唔係太建議你用你太太做擔保先，因為一來你擔保左的話變相就燒左佢個額，好大機會你借得2M以上都會燒佢成10K壓測，自己綁左自己手腳。因此，如果可以的話如我在电話和你溝通一样，試下用loan to asset value呢一招去做，理論上可借到約2M+出黎，但年期可能會係75-你屋企人個額，即大約我當15年先咁講，每月就還款13055元@2.2%。可能還款就金小小，但係勝在你唔駛燒左太太個額，以影響將來個借貸情況，呢度記得攞mortgage link，即又有1M的額。
好啦，攞左2M出黎係未買樓的時候，由於你本身有1.6M額+1M新做的mortgage link額，即你楂住2.6M無問題，呢個時間你呢2M放住係mortgage link基本上無成本，可以慢慢搵樓。計數上我地由頭黎過，因為如果要合法放租就要5成按揭計，咁你要買層300萬的樓首期大約當你160萬吧，兩層就要320萬。你而家手頭2M + 1.2M原先的儲蓄，可謂叫做差唔多，如果唔上咁抆的可以買番細DD budget即2.8-2.9M，應該就絕對鬆動的。
好啦，計一計數，1.5M的mortgage，30年計@2.2%每月就供5695元，即壓測= 8236元，兩層就相當於壓測要16472元。由於你兩個人名但買多兩層＋現有自住樓，即你無可避免就一定要比一次DSD，而係呢個情況下我會建議你先用太太名買一層，然后先再自己買一層。呢個安排一方面係遲小小先輸DSD, just in case可能到時你轉呔覺得市況唔對路都可以brake唔駛輸個DSD。但與此同時，因為仲有SSD要守三年計，從時間上考慮的因素係可能到時你要甩一層先買到層700-800呎的樓，所以盡可能如果能早決定果層就先比你太太食左先有著數，到時彈性大小小。
係目前情況下我見你可以每月儲到35K，到你太太去到人工50K時，我當你可以儲到55K一個月。又assume你係堅買左兩層樓，即每月要供5695 +雜費當你6500一層，收租預期你收到當9500計，即每個月每層樓正現金收入3000，兩層就6000，但又要供多份屋企人加按果舊13K黎計，當你每月即係有55K + 6K - 13K = 48K左右的儲蓄，一年相當於可儲576K，因你頭兩年無呢個人工會低D，方便計數我當你平均可儲到一年500K，即5年有2.5M左右，7年就有3.5M。
黎到呢度就係考慮長遠小小因為到時你買層700-800呎樓，就當你又8M-10M，用番今日的按揭尺寸黎諗先，你真係都唔係好夠，所以唯有諗落黎就要賣一層樓再順便free番個mortgage quota + 唔駛罰DSD去諗呢條數。帳面計你賣邊層樓如果用今日的價黎計但供左5年，都應該有番1.5M以上落袋，咁對你個大樓的計劃就有好大的幫助。所以回到我地講第三層樓的時間，你就要有一個鋪排諗定，就係你認為如果到你要沽走一層樓時，你會揀賣走你而家自住緊果層，定係準備買番黎放租的第二層樓，呢個考慮亦表示你第三層樓就要用你名去買（如你諗住太太層放租樓會大機會沽出），或用你太太名去買（如你諗住你自己自住層樓大機會沽出）。
所以成件事好鬼火燒連環船，你如果用太太擔保，就好大機會買唔到第二層樓。如果等佢人工升左先再買，又可能錯失時機。就當佢用我講果招按揭時機黎做夾硬上到第二層，第三層都好大機會係爆硬，而如果咁岩你要佢買第三層就又頂住左，即你可能到時買層大價樓時就一係佢個額被頂爆，又或者要佢輸一層大價樓的DSD，咁就唔抵。當然5-7年后的政策會唔會變就言之尚早，但係如果可以計劃到就盡量計劃好D咁講。
之但係以上的野有幾個assumption係要你行行下先知，比如你加按屋企人果part，你可能可以按多過2M，亦有可能要玩擔保（不過機會唔大，應該我都相信你問多幾間Bank實有人做），但就當你一定要玩擔保的話，反而諗下會唔會係你去擔保然后你太太買晒D樓咁，都係一個option。另一個assumption係我地用緊而家的政策去審視將來，有可能到時放寬左你楂住2.5M都一样食到間dream house，咁你就可以無啦啦樓。變左1 + 3層樓。但你亦有可能玩到上癮到時儲到錢見有平野又食多間，又係一個可能性。
講到買邊度又係咁講，你楂住3M左右都唔駛係港島諗屋苑，甚至好大機會都係買得寶細單位黎玩。之但係如果真係人人去搶的話我怕你都買唔到，咁你就要去遠D如荃灣元朗大圍大埔等地先有野玩。寫到呢度我都覺得幾恐怖，人人呢家係我個Blog都識玩一開二三，個個都諗住D細單位，如果真係個個都搶的話，我驚好多得寶真係多多都唔夠賣。
點都好，認清楚你自己的實力係你家庭收入將會算幾高，你亦有本有錢玩，但係呢一下你加按再食的時間已經開始叫做拉到差唔多盡，我比你呢個計劃你跟住玩，以你地的收入慢慢build番個cash pool應該幾安全。但我驚到時你玩到第三層之后，太hyper再買一間細，又或者到你買自住樓時形勢唔同左，你個風險就會提高好多，更擔心的係你買自住樓的時機，我認為5-7年后感覺上未必係一個太好的入大樓時機，而呢個大樓佔你成個portfolio可能有40%以上的分額，呢下到時你記得小心，如果過到大樓果關，咁我相信你個人生就應該會好完滿。
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