操盤實例 -- 靚盤組織思維篇 [僱問服務]
隊長你好!
最近才得悉 貴網誌之存在, 拜讀了 閣下以前的文章後, 真有相逢恨晚之感. 當中的得着比讀完一個學位課程有過之而無不及。現小弟有置業問題想請教 閣下, 還望 閣下賜教.
小弟也是80後, 年薪$400K, 平均月薪約$33K,每月低薪$23K,其他部分都是佣金收入。但由於小弟是做销售員，所以薪金會比較浮動。底薪預期每年有3-4%增幅, 現持有約$2.2M現金,每月可儲最少$15K (除稅後). 小弟和家人同住多年, 暫無迫切搬出需要,小弟和家人住在公屋， 屋主是媽媽名字，但希望可以在3年內可以達致財務自由目標. 由於預期沒有父母資助上車, 小弟現有兩個想法, 未知那個可取。希望隊長可以提供指路名燈。小弟希望能在四十歲做到一生三宅的目標，小弟無言感激~
1)由於每月收入不穩定 可動用約$1M現金以作首期. 假設3成首期, 可買約$3M之物業, 如九龍油尖旺/九龍城區之單幢樓，或元朗/屯門大型屋邨，然後放租做psssive income. 剩下大約$1.2M作備用，留侍樓市下行約10%再入市買多一層再放租。
2)用$2M現金買一層西九大型屋邨，樓價大約5.5M的單位，然後放租，剩下的200K做儲備基金，待收入下降時拿來幫補供樓支出。
3)有鑑於現時樓市已升至高位和有下行風險，想先把資金放在一些高息債券上收取利息，然後在一至兩年後待加息週期才把資金調到樓市上，因為加息潮会令發展商持貨成本高而要減價去貨令資金回儱，促發二手減價連鎖效應。
多謝隊長指點~~
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其實以你呢家攞住2.2M現金計，隊長好直接就會建議你買兩層細價樓。買兩層細價樓的主因係你目標係希望退休時有passive income去保證你的生計，所以租金回報較高的方式應該會比較適合你。
由於每個人的comfort cash level都唔一样，我好難去用你自身的角度去出發，之但係如果用隊長的角度去做你的話，我就會盡可能用細D的筆直食兩層細價樓，大約最好就係900K左右一層，咁你兩層就最好係1.8M左右的野食下來就好，當然中間要考慮第二層的DSD同埋兩層樓的裝修狀態而定。
先計你計到的數，假設你買一層2.7M的樓3成首期就即係810K，借1.89M@2.2% 30年供，每月就係7176元，壓測@5.2%就係10378元，你人工33K左右應該無問題，厘印就40500，佣金27,000，即係total 就大約900K落樓。
第二層樓一样係2.7M的話，大致上都一样，不過就多左個DSD 40.5K，即你要約莫940K落樓。問題仲有一样係你個mortgage的壓測，第二個mortgage如果借同样的金額，即又要壓測多一次10378元，咁呢度你要留意因為你33K第二個mortgage佢只當你有50%，即你33K / 2 = 16.5K的額，以你10378 + 10378 ，即係爆硬錶。係呢度你有兩個方案，一係你就搵最高月入果幾個月連bonus果D野接暈睇下夠唔夠，一係你就再禁低小小你個樓價，不過同你溝通過你問過銀行借到6M+，咁我諗呢度應該OK。
屋苑計今日同你討論過黎黎去去都係果幾個大屋苑，無得走。問題相反係我覺得你諗法太多，但action就沒有，呢下可能要勇敢D去做。搵荀盤就全世界都想，但係荀盤可遇不可求，你要荀的就一定要起碼勤力去行多幾過屋苑識多幾個agent，以及要present你投資的慾望同你果斷的決定都好關鍵，所謂某事在人成事在天，兩样野缺一不可。
另一個心魔就係樓價升跌的問題，當然一方面無人想一買就跌，但更加其實呢個世界無人話到比你知邊日升邊日跌，所以係未知的時間你又想去預期呢件事，其實都幾虛無飄渺。因此，如果你想time the market，我唔會比到comment你，但如果你問我會點玩，我就只會唔去time the market，只係係當刻beat the market就入市。你計唔到個市，但你計得掂自己條數，又知道自己買得夠平就夠，學張家輝話頭，幾時先係買樓時機，你買得起的時候就係買樓時機。
人生好多野無得估，賺賺蝕蝕到最尾都帶唔走，你既然有心做退休計劃，唯一你計得掂就係舊租又頂得住自己，你份工又可以話多一段時間，自己又后生，以青春同時間頂住就OK，捱就趁后生捱，比你供得層樓十年八載你都已經差唔多搞掂輕輕鬆鬆又1 day。當然你個comfort zone好似比較保守，呢下我就唔可以幫你作主，之但係如果你買左兩層，我當你呢家連裝修用2M，即係你仲有200K係手，加埋你每月儲到15K，其實你捱一年都多番180K，兩三年你就有兩層樓+ 500至600K，好話唔好聽都無乜好怕。
記住你呢家玩的如果係長線，就唔好搞太多短線又計唔到數的野。攞住舊錢手痕痕輸股票輸其他野，一輸等於輸你半年一年租果D，其實好唔值。你個盤帳面就好靚，問題只係你識唔識玩同夠唔夠膽玩。意見就比左你，你自己點行就自己決定了。
由於每個人的comfort cash level都唔一样，我好難去用你自身的角度去出發，之但係如果用隊長的角度去做你的話，我就會盡可能用細D的筆直食兩層細價樓，大約最好就係900K左右一層，咁你兩層就最好係1.8M左右的野食下來就好，當然中間要考慮第二層的DSD同埋兩層樓的裝修狀態而定。
先計你計到的數，假設你買一層2.7M的樓3成首期就即係810K，借1.89M@2.2% 30年供，每月就係7176元，壓測@5.2%就係10378元，你人工33K左右應該無問題，厘印就40500，佣金27,000，即係total 就大約900K落樓。
第二層樓一样係2.7M的話，大致上都一样，不過就多左個DSD 40.5K，即你要約莫940K落樓。問題仲有一样係你個mortgage的壓測，第二個mortgage如果借同样的金額，即又要壓測多一次10378元，咁呢度你要留意因為你33K第二個mortgage佢只當你有50%，即你33K / 2 = 16.5K的額，以你10378 + 10378 ，即係爆硬錶。係呢度你有兩個方案，一係你就搵最高月入果幾個月連bonus果D野接暈睇下夠唔夠，一係你就再禁低小小你個樓價，不過同你溝通過你問過銀行借到6M+，咁我諗呢度應該OK。
屋苑計今日同你討論過黎黎去去都係果幾個大屋苑，無得走。問題相反係我覺得你諗法太多，但action就沒有，呢下可能要勇敢D去做。搵荀盤就全世界都想，但係荀盤可遇不可求，你要荀的就一定要起碼勤力去行多幾過屋苑識多幾個agent，以及要present你投資的慾望同你果斷的決定都好關鍵，所謂某事在人成事在天，兩样野缺一不可。
另一個心魔就係樓價升跌的問題，當然一方面無人想一買就跌，但更加其實呢個世界無人話到比你知邊日升邊日跌，所以係未知的時間你又想去預期呢件事，其實都幾虛無飄渺。因此，如果你想time the market，我唔會比到comment你，但如果你問我會點玩，我就只會唔去time the market，只係係當刻beat the market就入市。你計唔到個市，但你計得掂自己條數，又知道自己買得夠平就夠，學張家輝話頭，幾時先係買樓時機，你買得起的時候就係買樓時機。
人生好多野無得估，賺賺蝕蝕到最尾都帶唔走，你既然有心做退休計劃，唯一你計得掂就係舊租又頂得住自己，你份工又可以話多一段時間，自己又后生，以青春同時間頂住就OK，捱就趁后生捱，比你供得層樓十年八載你都已經差唔多搞掂輕輕鬆鬆又1 day。當然你個comfort zone好似比較保守，呢下我就唔可以幫你作主，之但係如果你買左兩層，我當你呢家連裝修用2M，即係你仲有200K係手，加埋你每月儲到15K，其實你捱一年都多番180K，兩三年你就有兩層樓+ 500至600K，好話唔好聽都無乜好怕。
記住你呢家玩的如果係長線，就唔好搞太多短線又計唔到數的野。攞住舊錢手痕痕輸股票輸其他野，一輸等於輸你半年一年租果D，其實好唔值。你個盤帳面就好靚，問題只係你識唔識玩同夠唔夠膽玩。意見就比左你，你自己點行就自己決定了。
7成出租有無問題？
回覆刪除唔好理出面多唔多人咁樣做, 呢樣野係犯法, 相信隊長都唔會叫你咁搞
刪除無錯，犯法的野唔好做。
刪除此留言已被作者移除。
回覆刪除問者文中提及到想買商息債收息, 其實係一個非幣常好既諗法。 從收取Passive Income黎講高息債回報比收租高好多, 不過唔係咁多人識。高息債回報很多都有10%以上, 唯一風險係發行人破產, 債價跌時, 只要持有到到期就可收到本金。但要留意債券到期日, 如你上文所說, 你希望加息時趁樓市回調入市買樓, 同時加息時債券價格都會下跌, 到時你要在二手市場套現就可能會虧損。FYI
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