操盤實例 -- 聯名買樓再買樓篇
隊長你好~
雖然唔萛睇左你個Blog好耐, 只有2個幾月,但岩岩睇果陣堅係日日追,我果陣岩岩唔洗返工,有時日日睇幾個鐘追返之前D post haha, 睇完之後真係覺得對投資有完全新一個諗法,如果可以做到你咁都已經無L敵左,機己屈...所以今次來信希望你比D指引,希望50歲之前做到財務自由!
我個情況有少少複雜,如果講得唔清楚,請直接話我知.
今年年尾生日就29,我係2009 年我同我女朋友聯名買左個當時市價140萬既單位(我知未結婚聯名有好多麻煩野,但請先除去,分手,分錢,你賣我唔賣之類既問題),而家估價大約300萬, 供緊H+0.7, 仲差銀行大約88萬, 我地雙方亦同意轉做單名, 因為3辣椒。不過我己有一層已供完,但未補地價既居屋(但呢層根本上唔屬於我,盡可能都唔搞呢間,但當然最後真係要用到都冇計)。
手上資金大約有RMB 60K , AUD23K, 股票+cash 大約100K(細個時唔識儲錢..冇計..)
我月入21K(未扣強迫金),女友15K(未扣強迫金), 聯名果間收緊8.8K租
洗費, 基金保險約2.5K,家用4K,因為住屋企,其他洗費都係D行街睇戲,撘車食飯,我估4K左右,仲有我地黎緊應該結婚。
我有3個option:
1, 因為結婚,所以想買多個單位,一個收租,另一個自住,自住細D唔係問題,因為如果Plan得好,挨幾年再換大都未遲. 一係就收返300萬果間自住,之後按7成,順手轉去其中一個個名,之後再買個細單位。但問題係H-plan 真係好平,但轉名又一定要按過。
2. Option 2 就係相反, 用300萬呢間按5成繼續出租,之後買個細單位自租,用7成上會,當然都會順手加按時轉去其中一個人個名。
3.Option 3係跟大師既意見!
如果岩用唔介意post 去blog, 只怕講得唔清楚,D 讀者唔L知我寫緊乜...
Anyways Thanks你抽空解答^^
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之前日日追,即係呢家就懶得追啦? 真係唔知我答左你你會唔會睇得番呢個Email。
其實本身你個Plan H + 0.7呢就堅係平，不過可惜你就借得唔夠多，呢家得番88萬真係有需要郁到佢的話都唔係太可惜，相反我覺得你可以諗係轉左之后希望係可以慳到DSD先有意思，唔係搞黎都多狗魚。
理論上我唔可以幫你決定話你應該收層300萬樓番黎住定係繼續放租，因為你自住的話會唔會有額外要求，例如你想住大小小，或住近屋企人小小，又或者住近公司小小之類的，都係我無法可以幫你考慮的，但我能幫你諗的只係計數上的野，然后你自己諗點搞。
先計一計你有幾多錢係手，你話你有RMB 60K , AUD23K, 股票+cash 大約100K，即大約加埋我當你有約370K港幣，然后就想搞個大龍鳳睇下點样可以買到個單位，Right?
首先你收入21K,你女友15K，有層私樓，估價300萬,買果時140萬，呢家欠88萬，即係我估你果時係140萬借七成供30年，呢家大約每月還緊3200蚊左右。唔係你知你個cap係幾多，但我當就同样呢個數計到5.2%,你地的壓測就係5380元。如果獨立去計，因為你已經有樓計，你地獨立的壓測最高金額係50%人工，即10500元同7500元，以你女友計已經基本上唔駛諗加按，但你加完按又真係得啖笑唔駛再諗，所以理論上仲可行的一招就係下一層樓都係兩個人名，兩份人工去買，輸DSD就輸DSD。
不過呢條路又玩死自己，因為你本身層樓係出租緊，你行入任何一間銀行想加按但有個租約係度，理論上係唔會有人夠膽係今時今日加比你。所以，呢度你可以諗兩個方案，一就係你收番層樓，記得叫租客寫番份退租同意書，再你肯定有水电媒的單可出示，先好去加按，而另一方案就係去甩名，將個名你自己食晒，然后空出你女友個名買樓，不過到時D錢會過晒佢手，你自己諗風險。
好啦，我就當你加到按，你層樓最多可以借番七成計，你300萬樓可借210萬，減88萬，就即係你可以借多122萬左右，分30年計2.2% 每月還4632元，壓測5.2%就係6699元。以你有122萬，加埋手頭約37萬，你即係有169萬，咁你就應該可以買多層250萬左右樓仔，計你兩個壓測應該借多130萬左右唔成問題，所以理論上你只要說服到銀行你第一層樓已收回來就OK。
你呢個case理論上買多層唔難，只係好幾條路可行，但都要你做小小野先可以理順條路。
雖然唔萛睇左你個Blog好耐, 只有2個幾月,但岩岩睇果陣堅係日日追,我果陣岩岩唔洗返工,有時日日睇幾個鐘追返之前D post haha, 睇完之後真係覺得對投資有完全新一個諗法,如果可以做到你咁都已經無L敵左,機己屈...所以今次來信希望你比D指引,希望50歲之前做到財務自由!
我個情況有少少複雜,如果講得唔清楚,請直接話我知.
今年年尾生日就29,我係2009 年我同我女朋友聯名買左個當時市價140萬既單位(我知未結婚聯名有好多麻煩野,但請先除去,分手,分錢,你賣我唔賣之類既問題),而家估價大約300萬, 供緊H+0.7, 仲差銀行大約88萬, 我地雙方亦同意轉做單名, 因為3辣椒。不過我己有一層已供完,但未補地價既居屋(但呢層根本上唔屬於我,盡可能都唔搞呢間,但當然最後真係要用到都冇計)。
手上資金大約有RMB 60K , AUD23K, 股票+cash 大約100K(細個時唔識儲錢..冇計..)
我月入21K(未扣強迫金),女友15K(未扣強迫金), 聯名果間收緊8.8K租
洗費, 基金保險約2.5K,家用4K,因為住屋企,其他洗費都係D行街睇戲,撘車食飯,我估4K左右,仲有我地黎緊應該結婚。
我有3個option:
1, 因為結婚,所以想買多個單位,一個收租,另一個自住,自住細D唔係問題,因為如果Plan得好,挨幾年再換大都未遲. 一係就收返300萬果間自住,之後按7成,順手轉去其中一個個名,之後再買個細單位。但問題係H-plan 真係好平,但轉名又一定要按過。
2. Option 2 就係相反, 用300萬呢間按5成繼續出租,之後買個細單位自租,用7成上會,當然都會順手加按時轉去其中一個人個名。
3.Option 3係跟大師既意見!
如果岩用唔介意post 去blog, 只怕講得唔清楚,D 讀者唔L知我寫緊乜...
Anyways Thanks你抽空解答^^
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之前日日追,即係呢家就懶得追啦? 真係唔知我答左你你會唔會睇得番呢個Email。
其實本身你個Plan H + 0.7呢就堅係平，不過可惜你就借得唔夠多，呢家得番88萬真係有需要郁到佢的話都唔係太可惜，相反我覺得你可以諗係轉左之后希望係可以慳到DSD先有意思，唔係搞黎都多狗魚。
理論上我唔可以幫你決定話你應該收層300萬樓番黎住定係繼續放租，因為你自住的話會唔會有額外要求，例如你想住大小小，或住近屋企人小小，又或者住近公司小小之類的，都係我無法可以幫你考慮的，但我能幫你諗的只係計數上的野，然后你自己諗點搞。
先計一計你有幾多錢係手，你話你有RMB 60K , AUD23K, 股票+cash 大約100K，即大約加埋我當你有約370K港幣，然后就想搞個大龍鳳睇下點样可以買到個單位，Right?
首先你收入21K,你女友15K，有層私樓，估價300萬,買果時140萬，呢家欠88萬，即係我估你果時係140萬借七成供30年，呢家大約每月還緊3200蚊左右。唔係你知你個cap係幾多，但我當就同样呢個數計到5.2%,你地的壓測就係5380元。如果獨立去計，因為你已經有樓計，你地獨立的壓測最高金額係50%人工，即10500元同7500元，以你女友計已經基本上唔駛諗加按，但你加完按又真係得啖笑唔駛再諗，所以理論上仲可行的一招就係下一層樓都係兩個人名，兩份人工去買，輸DSD就輸DSD。
不過呢條路又玩死自己，因為你本身層樓係出租緊，你行入任何一間銀行想加按但有個租約係度，理論上係唔會有人夠膽係今時今日加比你。所以，呢度你可以諗兩個方案，一就係你收番層樓，記得叫租客寫番份退租同意書，再你肯定有水电媒的單可出示，先好去加按，而另一方案就係去甩名，將個名你自己食晒，然后空出你女友個名買樓，不過到時D錢會過晒佢手，你自己諗風險。
好啦，我就當你加到按，你層樓最多可以借番七成計，你300萬樓可借210萬，減88萬，就即係你可以借多122萬左右，分30年計2.2% 每月還4632元，壓測5.2%就係6699元。以你有122萬，加埋手頭約37萬，你即係有169萬，咁你就應該可以買多層250萬左右樓仔，計你兩個壓測應該借多130萬左右唔成問題，所以理論上你只要說服到銀行你第一層樓已收回來就OK。
你呢個case理論上買多層唔難，只係好幾條路可行，但都要你做小小野先可以理順條路。
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