操盤實例 -- 加按屋企人資產篇

隊長您好,

拜讀了隊長的blog 數個月,真的獲益良多,只能用恍然大悟去形容.　

講番自己先,小弟今年25才,打政府工, 月入33k,  己婚, 太太月入僅12K左右, 每月兩口子能儲大約10k,現在 cash 有300K 到. 無其他欠債

2010在將軍澳抽到尾貨夾屋上車, 層樓係聯名的, 當時價格215萬(未補地價).　90% 按揭, 30年還款期,利息1%, 月供6000蚊到.其實小弟係想做二按, 套現留待樓市下跌時入貨出租.　早幾天去錢行估價, 現在市值大約3.8 m (未補地價), 扣除現在尚欠銀行的1.7 mil,能套現1 mil到. 分30年還, 息2.2%, 每月還多3600到. 即總數每月還9600.就自己而言,我應付到還款的壓力.

但這是不是最好的方法? 因為夾屋係5 年禁止買賣, 還是等多二年,賣出再換樓?

另一方案: 家母鰂魚涌自住物業，係佢自已名的，80年代買入，現市值5mil. 一早供斷了，但早年佢屋企裝修，套咗50萬出黎用，分30年供，月供1800。佢今年59歲，月入27000，無其他欠債。

若果用家母層樓套現，可套多一點來投資，但問題係套幾多先好？因為她可能會係數年內退休，到時我要代她還這筆款項。

最後還想請教多一個問題, 套現後隊長會推介什麼地段適合買樓投資. 聽人講買樓裝修用作套房出租回報會好好多,但請問會否有鮮為人知的風險?　有勞隊長賜教!

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你呢個case我自問亦未必答得好完整，因為我都唔係好可以verifiy到你夾尾加按呢part是咪一定得。


就當係得的話，咁你套現到1mil出黎，而你母親就套現果度要睇你點按，因為你母親年紀大，有可能銀行打折，有可能係用資產一半去計，有可係要你太太擔保，而且還款期好難估，要睇番究竟每間銀行的取向，而且好大機會要減番你個50萬已借的錢，即係你可能只借到200萬出黎。


正常計我當你母親借到200萬，印象中好似有銀行係肯借75-59歲＝16年，不過好睇你呢家用緊邊間，只係用呢條數計，每月還款@2.15% = 12320元，記得申請埋Mortgage Link比佢老人家賺息。


如果咁样搞，你手頭應該有300K + 1Mil + 2Mil = 3.3Mil。還款呢就多左3600 + 12320 = 大約16000一個月。以你地每個月可以儲10K計，即係你地只要利用呢3.3M搵到6000蚊就OK。個人認為針對呢一點買層細價樓就可以輕輕鬆鬆了。而當然我又唔會話比你聽買邊度，只係話2.5-3M左右的野，你收番10K左右一個月租，剩番落黎就責袋應該都好穩陣。


當然去到呢個位，你會諗好唔好用3.3Mil一開二，買兩層2.5Mil左右的好不好？我的意見係睇你有幾進取。今時今日的價位，我建議你只落一注先，如果跌就吃多注，升就唔好冤什麼，反正買左一層都有賺。


套房之類的野我好唔建議了，回報是高，不過唔岩隊長胃口，至於點解唔岩，我遲Ｄ會出一篇文特別去講。當然我知道有好多人都會做，你要做我就無計，唯一建議的係有時簡簡單單賺Ｄ錢心安理得可能會好一點。