點解細價樓硬過碌鐵?

新聞又講話最近的鎖匙盤買少見少，特別係細價樓的鎖匙盤如得寶花園咁，得番不足5條，可想而知個市對細價樓的需求，以及細價樓的供應是不成正比的。特別係隊長過年前睇的一堆肯平3-5%的細價樓，到今日再問的時候已經完全無晒，新一批在叫價的又去番舊年高位爭持的價錢，可以印證這一點係事實。


當然，其中一個主要因素係政策問題，如按揭同辣招下，細價樓如300萬左右的野，受影響是最輕微的，這個論調我亦唔止講過一百次，所以亦不再重覆又重覆，三年又三年。


不過，每日你打開報紙，聽唔同渠道的新聞，又會發現成日都會有劈價成交呢D字眼。而其中有一部份係由天價劈番去現實價，被無限放大了；而又有一部份係真真正正的劈，先唔講個別可能個業主突然要急用錢的劈，但如果日日夜夜報紙新聞都係度吹淡的時間，雖然豪宅係的確跌了，點解樓市仲叫相對硬淨，尤其細價樓仲係硬過碌鐵呢?


其中一個原因，其實我認為同大價樓有關。我地假設有一羣唔太活躍的長線C9投資者，佢地可能2005-2007呢D時間買層樓諗住收租，其沒有特別留意新聞同政策，假設當時買400萬的樓，3成上會，即欠銀行280萬左右。但時至可能呢兩年高位橫行，當時400萬的樓已經而家市值850萬，由於賺得夠深，於是舊年有agent鋤佢到800萬左右劈價賣出，大約當佢賺400萬(7年租金同厘印/commission打和計)，但實情落番袋有520萬。


攞住520萬的佢，在過去一年玩下股票仔買30-50萬，由於自己唔係專業投資者，唔敢買太多股票，又唔敢買銀行的產品。轉人仔一日都係轉得兩萬，感覺轉下轉下得個搞，所以無乜搞到，但做定期又無乜用，自已層樓又唔點駛供，如是者幾百萬放左係銀行一年又唔知做乜好，於是又手痕痕想係最保守的地方投資，而呢個地方就係樓市。


由於成年個市都無乜郁過，買的目標就只係諗住收租，但而家政府出的按揭限額，令C9佢買番800萬的樓時又感吃力，而且因為有自住樓，800萬的DSD連厘印打成60萬，心有不甘，如是者想係輕輕鬆鬆的心態下買樓，就有agent遊說佢買300-400萬的樓。C9諗左一下，畢竟呢400萬都係買樓賺番黎，full paid的話，層樓又唔會無左價值，所謂冤枉黎瘟疫走，就算跌一半，400萬跌一半都仲有200萬，full paid怕乜?於是，佢就搵左層350萬的樓，連雜費輕度裝修380萬左右埋晒單。


C9的心態好簡單又好合理，反正層樓都係白籃點送比佢，呢家買完每個月仲有12000剩袋，都唔知幾過癮，你叫佢劈價賣樓，佢又無乜壓力?　計數上合理的同時，一班C9一齊飲茶都覺得岩，結果大家都做呢個動作，賣左大價樓還晒債，呢家坐住細價樓每個月剩袋，有D實力強橫賺得深的，仲一間換兩三間，大幅鎖死細價樓盤源。


所以換個角度再睇，如果話比你聽有ABC三個杯，你將A的20%水倒去C入面，你可能未必預期到件事係點。但如果話比你聽，A杯的容量係2L，現有水1L;B杯的容量係1L，現有水1L;C杯的容量係0.5，現有水0.4L；本來D水分ABC三個杯係裝得晒的。問題係，你呢家有水入黎每個杯都要接多D水的時間，仲要將A杯的20%的水 (0.2L)，隊過去C杯入面，C杯本身都就黎滿瀉，你仲加水，點搞？


大家不防可以諗下，其實個市越呆，就價有越多由大價樓賣左但又苦無出路的路，自自然然又會走番入細價樓度，呢個就係其中一個可解釋點解細價樓硬過碌鐵的原因。