操盤實例 -- 避BSD二開三

隊長你好，


睇左你專欄好耐，覺得好有用~最近仲睇到你教人點買第三間樓收租 ，不過個案背景不同，所以先EMAIL發問，我直接問問題了，"如何向第三間物業進發??"


- 3人家庭，本人收入20000, 老婆15000(但未夠7年屬非永久)，老媽已退休，
- 自住居屋(我同我媽名下，按歇尚欠130萬, 每月供7000，由當初230萬升至350萬)
- 另一物業(我媽名下市值250萬，已還清，月租13000)
- 手頭CASH約40萬


問題:
1.市價普遍都係400萬樓,(就算買到元朗) 甘如果以我或我媽名義再買, 按歇就要俾50%首期, 又有辣招，甘係咪短期都無望進軍第三間呢?

2.雖然我收入比之前初做按歇時多左4成，但如果將樓加按，貸款最終都會高過入息，對嗎?

3.有人話將層舊樓賣左變為另外2間樓的首期，但而家計埋BSD咪仲無可能? 這樣理解對嗎?

希望隊長能抽空解答, 感激不盡
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你個case又係幾複雜，一方面我不知你間居屋是否已補地價，所以我唔知你可否甩名，但係likely都應該唔得，所以你呢130萬每月供7000蚊的數也許會好頂住左你個供款額。老實說，居屋事場的野我真係不太懂，只知道如果未補地價就不能加按，但如果你呢個case可以問下的話，試下有無方法先一係將130萬轉按拉長番用30年供，又或者可以的話就甩名，但我諗甩名應該唔得，因為你媽媽無收入，要試下用收租樓13000蚊的黎當收入睇下得不得，但點都好，居屋呢下會係煩左。


另一方面，你買樓就無話係咪一定要比50%首期，理論上你第二層樓，你同銀行講你想搬出去住買多層樓，咁样絕對係無問題的，之后你將間屋點样安排係你自己的事，總之借70%就係應該一定得，至於90%得唔得就睇你點同銀行／HKMC解釋，但理論上我覺得講得通。


之不過，你借幾多成係一回事，比你借到但你無額都係死人，即係話你20000蚊壓測最多得60%收入，即12000 (@5.15%)，以你呢個壓，你間居屋7000蚊數一定頂爆左你，所以你可能得番3000蚊額左右，分30年借都借唔到100萬，比幾多成你都無用，故此一開波我已經要幫你破左上面個額先。


另一個諗法想破大個額，可以試下睇下你老婆可否做擔保人，佢唔落名唔代表佢唔可以擔保。做擔保人應該就唔駛BSD，之但係如果佢就快有3粒星的話，可能就等埋佢算，廢事晒左佢個額去保你。


又或者可以諗的係叫你老婆，擔保你媽媽的收租樓去加按，理論上你租間按到一半應該問題不大（如果你老婆收入係計算的話），即係你可以借到125萬番黎，加上你手頭50萬，即大約你會有160萬，你如果甩到名之類的話可以借150-200萬無問題，甩唔到名的話借到70-80萬,加番個160萬上去你自己睇筆直可再搵樓.


賣晒佢由頭黎過當然係一個選擇,只係你媽媽無收入,好睇你老婆可否擔保佢,但點都好,可能比完一堆手續費都係買番兩個單位,得個搞。你呢個case二開三係有可能，但要問清楚我所提及的，同埋唔好買咁貴的，應該可以實現的。