操盤實例 -- 東九龍篇(1)

隊長你好，小弟由大約三個月前追看你的文章，睇完之後，真係學到好多野。

小弟與老婆(同是30歲)結婚兩年，現租住親友位於土瓜灣的洋樓(每月租金2K)，今年我們打算作出一些重大的決定，例如生仔、買樓，想問問你的意見。我倆的每月收支如下﹕

我﹕

月入24K，家用3K，月供基金2K，保險1.5K，食飯交通娛樂消費4K，交租2K。

我老婆﹕

月入23K，家用3.5K，月供基金1K，保險1.5K，食飯交通娛樂消費4K，交雜費1.5K。 (如考慮買樓，女家可資助部份首期，約400K)

我們2人分別各自有200K及400K儲蓄，另有共同儲蓄300K、人民幣零存整付 24K及政府債券40K。

其他共同開支﹕

- 儲蓄保險﹕每年125K (2人共同負擔，其中70K將於本年供完，其餘需供款至2017年)

雖然現時住所租金便宜，但附近環境不太理想(較複雜、污糟)，如生BB，我地打算搬近我媽，心水地區為東九龍(黃大仙至藍田)一帶的屋苑，同埋會請個工人(每月新增開支5K)。

隊長，我地想慳番D按揭保險，儲30%首期，請問我們現有能力入市嗎? 又或者會否有更好的途徑為我們手上的資金增值? 希望你可抽空解答。謝謝。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

首先如同平常一样，等我組織一下你地個情況先：


儲蓄：　200K+400K+300K+ 24K x 1.3 (人仔) + 40K = 971.2K
每月能儲資金: 約每人10K = 20K。
女方備用資金: 400K


即係話，如果你唔想郁到女方果邊，就有約971.2K，郁埋就有約1.371M啦的首期，然后你地呢段時間每月應該可儲20K一個月，又或者之后你地自己的供款力係20K一個月係無問題（不過銀行都唔會比你地供咁多）。


你的前設基本上係盡可能用7成上會，　其實都唔駛我講你大約都應該計到自己可以買幾錢樓，咁過懶你的你踼左個波比我，咁我又幫你計下啦。


如同其他case一样，呢家你先計壓測就ok。我傾向你一個人(24K月入)去買，因為一方面你的首期都局限左你好多可能，另一方面留番你太太呢個生口第時用黎買多間會多好多彈性，所以以你24K一個月的月入，壓測可借60%的話，即你係+3%息的壓測下，你只可以借14400元。呢個數絕對係你兩個負擔到的數黎的，實際上你的借款能力係約2630000元，壓測就係14360左近，而實際要供的錢係9919元，你一個人都應該頂得住。


所以，如果你用70%黎計最多你可以借2630000的話，你最多只可以買3.7M的樓，如是者你的首期( 30% + 厘印 + 佣金之類) 約1.22M左近。即係話，如果你要買大約3.7M左右的樓，你就一定要用女方的屋企錢，咁你買完就應該仲有1.371 - 1.22M = 150K左右流動現金剩，呢個狀態你仲可以唔駛用果D人仔同債劵。


不過，如果你選擇唔搞咁多野的話，我又可以建議你唔好諗女方屋企果度，不過就一就個Budget，當你自己首期有900K左右，咁你應該可以買到約3M的樓，呢條數就借錢果part都變細左，理論上都輕鬆D。


上面兩個情況你自己揀，不過仲有小小儲錢數可計埋落去，因為由你今日睇樓到你成交，都可能講緊三個月左右，呢度如果你肯儲的話又會多60K的錢。再者，計多一样野係你第時每月供樓一萬蚊，以你每月剩錢20K計，你要養多個姐姐都不成問題。


可惜的話，如果你得3M 或3.7M的筆直黎講，其實係東九龍一帶都唔係太多選擇。如果你買黃大仙的，可能都仲有500呎的樓比你。但如果你想住番D大型D的私人屋苑如得寶或淘大，呢個筆直應該只夠你買入得寶大一的397單位（約3M唔靚景)，或淘大的371，但呢兩個都係細單位一房為主，勉強可搞到兩房但係你有個工人同BB，住就真係要屈就小小。反而可考慮平買個得寶大單位或試下淘大兩房的平野，　可能會3.6M有找。


不過如果你願意做9成，用晒兩個人的額，咁你就可以買大好多，但問題就係你要供多D，同埋又要比保費，如果肯捱的，咁上面兩個case都會比較舒服，之但係都會出現一個問題就係想買第二間的話，你好難走得甩用9成呢招。