5厘回報

坊間有好多唔同的計算租金回報方法，有簡單的直接用租金 x 12 / 樓價，亦有(租金 - 支出) x 12 / 樓價的方法，有有人唔係用樓價為分母，以投資首期果舊錢來計算，形形式式的都有。

當然，我明白有好多人計數好叻，認為要減去管理費地租差餉先算，不過我一般計算自己的回報都係以最簡單的租金 x 12 / 樓價，以作為我點样去衡量樓價走勢的其中一個指標。

呢段時間由於買賣已成定局，想賣的全部有SSD頂住，唯有重新Review一下手頭上的貨的租金回報。手頭上除左自住果兩層外，其他的只有一層元朗樓回報我認為係過份低，其他的我睇一睇，竟然全部都有5厘回報，問你死未。

可能你會話，隊長，你早入貨就緊係有5厘啦！不過記住我係以市價去計，都仲有5厘，呢件事先開心。對於未買樓的人，可能係呢個位即刻會唔係好明點解5厘係難得，所以我必需解釋一下，以香港今日的租金回報黎計，舊樓一般回報會係3.2 - 4%左右，新樓／半新樓就會係2.5-3.5%左右，1000萬以上的中上樓一般又係2.2-3.2%左右，豪宅就可能低於2%，商鋪有時都會低於2%。

所以，以投資物對來講，5%係一件幾難得的事，一般你一係就要搵到一間極荀盤，或搵到個傻租客，又或者你做湯房（咁就可能有6%以上都未定），但5%真係可遇不可求。

至於點解我做到5%，當中有兩個種類，第一個就係我扔左幾十個去裝修到靚一靚，但加番呢舊錢上樓價我都仲有5%，呢個係我之前magical saturday的果個單位，可以話係遇到個傻租客，亦可以話我的品味堅有taste。

但另一個就係我一直做緊的secret project，呢样野阿carman讀者以為已經揭穿我的底牌，其實亦不然。不過話得明係secret就現階段唔會公開，因為我都嫌自己個portfolio未完成執位。正如我上面所講，元朗間屋係SSD到期后就要賣走佢，等自己可以換番去5%的secret project，最好的就可以做埋一開二咁就perfect。

點都好，好多人成日問究竟呢家係咪時候上車，對於我黎講我覺得能夠有5%回報，投資的角度只要唔跌，我收20年租就收番樓價，但如果以我出50%首期計，我只需要10年就收番晒我出果舊錢，亦即我唔駛爭銀行錢，而再計落去，如果呢5%出年再升上去，我可能7-8年就收番晒，以一個中長線的買樓投資黎講，我堅覺得好好玩，亦可以講好多有實力的人絕對玩得起。

換句話說，一堆有實力的人，日日吸收租客的日月精華，樓價點L样大跌？