買工廈定係買康城?

有網友問我現階段如果想再投資，對於工廈同康城有咩睇法，網友的理據係話康城如果能夠守一段時間，就會可能等到交通放便Ｄ，配套完善Ｄ，到時就會有好大的上升空間，而工廈就唔需要考慮SSD，比較少政府的打壓。由於呢個問題可能都會比到大家一個好好的思考，所以我就係呢度公開解答。


係我眼中的其實首先所有的投資的還原基本步只有一個样，就係投資同回報。係我之前好早的文章，我已經有提及過ROI / ROE，所以如果你識計好個ROI，其實就無需要理佢係乜，哈哈。


可能你會話咁即係點撚样啊？係投資的世界有兩样野你可以追求：


1.　資產升值回報
2.　Yield的回報（租金回報）


當然，你好直接話我通當兩样都要，咁呢個都得，但有時佢地未必會同時出現，呢样野就好蝦人，我都未必幫到你。但問題係你最好係投資之前要問下究竟你自己係追逐樓價的升覆，定係高現金流的回報。


另一方面，每個人的portfolio都未必一样，即假設你已經有十間residential apartments，咁你玩下工廈分散投資或者係一個option，但你如果只係得一兩個單位，咁工廈又好似未必有需要住。當然，到最後都係計數。即係點？唔駛我教啦，如果工廈你攞150萬出黎買間300萬的野，收租收10000，另一邊用150萬買間屋，收8000，咁應該工廈就係數字上有絕對優勢啦。


不過資深的投資者係度可能會有唔同的睇法，因為呢家工廈其實已經係一種炒賣的投資工具，相反住宅有SSD，好多人的投資方向就會唔同左。買得工廈的，有好多人係摶摩出賺樓價，幾個月執你10-15%的人大有人在。買康城的話，你預左有SSD，即係你預左收租，所以兩件事已經係好有可能屬於兩種的投資行為，無必直接的可比性，唯一能比較的，就係個ROI，即係個回報。不過老實講，如果講明比你聽工廈你買落去保證你半年報 20萬的話，預其收租，不如買工廈也很好啦。


但係如果你係堅諗住收租，亦要留意兩點，一就係投入的成本。工廈的mortgage係一定要50%，而且好多銀行估價唔進取，利率會偏高DD，年期亦會係大約10年左右，條件無住宅咁吸引，亦比較難制造正現金流。而住宅方面就睇你點玩啦，你有樓再自己買的，昆到銀行比你當自住就30%首期，如果唔係就要都係預50%，但還款就可以分長Ｄ ，相對容易制造正現金流。而另一點要住意的係工廈的租戶通常都係商業客戶，一間唔好彩突然執笠都比較麻煩，呢D又要住意一下。


講完上面果堆數字野，就講一下個人的投資意向啦。買工廈，我曾經睇過，其實呢家觀塘果頭升得太急，4000幾蚊買工廈真係有D買唔落手，相反荃灣果邊就有平D，但係Ｄ位置都真係唔係咁好。讀者可能prefer柴灣一帶的工廈，尤其是可能係近碼頭一帶的，果頭我無睇過，但都建議你都係計下個租金回報先，因為係未有SSD前，工廈有時會做到6%或以上的回報，而呢家做到4.5%已經好好黎計，我覺得唔係太吸引。


另一方面，康城要買去守我真係打死都唔會。老實講我個人好避忍將軍澳的樓，果邊好似有無限供應咁，交通又唔好，要守的點解唔買其他更好的樓，過幾年賺一轉先買入去呢？呢個係好個人的想法，我從來唔去將軍澳搵樓亦係因為個無限供應。不過有咁多人住，就實有market，只係我真係prefer新界西多過新界東。


其實所有投資都係睇回報，放眼睇下其他地方，或者你會搵到好吸引的項目也不一定。


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