嚴重塞車

我一直都話細價樓會大升，亦以身作則，賣左間中價樓，買入一間205萬的細價樓，三個星期唔夠，同一呎碼差唔多樓層同景觀的樓，已經成左228萬。好彩大訂已過，唔係真係撻訂都有之。


但話說回頭，為左沖淡QE3的威力，政府繼續以SSD + 控制Mortgage的招數去打壓樓市，務求將需求減低，以減慢上升的速度。其實我本身好怕政府搞咁撚多野，因為每次政府出招，都會搞到個市畸型。投資者唔係傻的，我地要買就會買，你出招時我咪唯有流向另一些沒受影響的sector，搞下搞下就即係將Ｄ水集中火力係一兩個sector，而今次又係咁样，集中左係細價樓上面。


首先我得先訂明我眼中的細價樓係150萬 - 350萬左右的野。呢D樓，我相信一個搵兩萬左右，或兩個搵兩萬左右的couple都係有能力去供款有突的，所以亦係上車的範圍，舉個例，以350萬用90%上會，首期呢样果样大約45萬左右，分30年供，未計保費係大約11,881蚊左右，做埋stress test　4.15%都係15,312，大約都仲係一對couple係兩萬左右，即家庭收入40%以下。所以，細價樓150-350萬都係大約一D二人家庭的上車之選。


好啦，無樓的人會揀150萬-350萬，咁當已經早一兩年買左樓的想換大屋又點呢？舉個例子，你如果兩年前90%買左一個200萬的單位，呢家當你升100萬到300萬，銀行供左兩年大約係得番170萬左右啦我當，即你賣數有130萬首期。130萬可以做D咩呢？以90%買的話最多可以買到600-700萬左右啦，因為都仲要睇你入息夠唔夠供款，呢度有好幾個unknown我就唔詳談，但總之人工就變成左個樽口位。所以，有機會你個130萬，可能係只係買到400-500萬的單位，勉強提升小小質素，但ceiling位應該係700萬，因為過左700萬無論首期同月供都應該會爆，所以我相信有好多人都會最尾係換唔到樓，住番係原先的300萬左右的樓入面。


換樓的講完，又講下有多於一層樓的小型投資者啦，如果你好似我咁有幾層樓係手，呢家打算賣一層買一層咁換貨，會出現咩情況？首先呢家好難借到70%，所以我只能講我買樓的話會預大約50%先，咁即係如果你要買200萬樓就要100萬首期，買400萬樓就要200萬首期，買600萬樓就要300萬首期，你可能會話叫得投資者實力都有番咁上下啦？　問題係我只係一個”小型”投資者，又坐左咁重貨，其實真係100萬唔係一個細樓。如果要賣樓計，咁我又要睇下早年買落供左幾多錢，可套番幾多錢出黎玩。但以我最近呢個deal黎計，套出黎的都只係夠玩200萬多小小的樓 (其實可以再多D，但賣左樓其實想套番d cash係身啦)，所以想再買大D個能力就好有限。正如我係comment度答，可能我早期用70% mortgage買的野，呢家升左之後放，再買就要用50%，銀行鎖我的錢多左20%，其實都好綁住我唔比我買上去。


故此，你可以預期上車的，用家的，甚至我呢種有投資需要的，全部人都鎖左係一Ｄ偏細碼的150萬至350萬左右的單位，再加埋個QE3，又點會唔爆上去? 情形就好似係一條塞車的公路，前面的人又郁唔到，中間又有人亂cut線一架車佔用兩條lines，新上車的又不變入黎，有入無出，條路一定爆。如果你唔信的，呢兩日你打去比d AA問下，你就會發現除左瓏門同迎海之外，跟住最多人但又最難賣的，就係細價樓。點解難賣？因為個個業主都好心雄，市價已經無野賣，你用市價加5%開始先會有業主聽下你講野，又點解？因為業主賣左隨時又被迫向下流，一動不如一靜好了。


呢個局面我深信好難打破，因為新樓的建築成本已經好容易去到6000-7000蚊，加上利潤，乜鬼都要8000-9000蚊，當你開個350呎，都要280萬入場，呢個價係新樓，可能已經係好抵，仲要係studio無房。新樓無可能更平，就唯有係二手落手，大家都見到呢個trend，未來呢幾個月，我期待著我228萬的單位，應該年底前可見250萬。


記住我講，有錢記得買多間細價樓旁身!!


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