投資基本概念入門篇

生活係呢個年代，周街D人都話要投資買乜投資買乜，咁究竟其實我地有無一個基本的學說去講投資的行為呢？


簡單黎講，對大部份人的定義係低買高賣，投資就係賺錢，呢個，係連牛頭角順嫂都識的投資概念，我都唔撚駛再晒口水去講。


不過，係我的腦袋裡面，投資係有兩大類的:


1. 資產增值 (Captial Gain)
2. 淨利息收入(Interest Rate Difference Gain)


其實好撚多人溍意識都知上面呢兩样係乜，係我打撚左出來之後亦會覺得無乜新意。資產增值，好撚直接，如你50蚊買匯豐，60蚊賣番出去，當佢升果10蚊係因為你認為佢個資產係升左，所以你買左個Capital Gain(當然如果你60蚊買，50蚊賣，你就輸啦，無話嬴撚緊）。所以買樓都係一撚样道理，你睇好呢區發展，買間屋番黎，就當乜都唔搞，一年後升撚左，賺錢走人(當無SSD)，就係賺錢。進階D的你搵人番黎化裝，殘裝變豪裝再放售，亦係一個玩法，呢D咁撚簡單的野我亦唔花太多時間去講。


淨利息收入相對就唔撚同，因為當中係定義上就多好撚多野講。首先一般係讀Finance的人都應該知的有ROI / ROE (Return on Investment / Equity)，具体係咩撚样呢？簡義黎講就係你投入幾撚多錢，如你買層樓，200萬買番黎，你打算收3年租，當收到36萬，然後你預計到時可以250萬賣出，當無洗費的情況下，你成個Project會執86萬，咁你就用個86萬除番200萬，就係你個ROI。


之但係我自己買入收租物業的時候，我就唔撚係好計我成個ROI，因為我都唔知自己幾時會賣，所以根本都估唔到賣的時候係幾錢。所以，換個角度我只係睇租金回報當係我一年的ROI。租金回報應該人人都識，唔識果D自己再Search下啦。但係係Finance界，所有的Investment我地都要減去一個成本，呢個成本係乜撚野呢？咁就要睇下你係點撚样買層樓啦，但大致上都係離唔開呢兩條閪野 - 你個 Mortgage Rate 同埋 Risk Free Interest Rate 。


有買個樓的人就應該好清楚乜撚叫Mortgage rate，如咩春P-3%，H+0.7%，呢D野買過樓就實知。而未買過樓的，就有Ｄ人會好撚亂，加息同加按息，好多時都搞唔撚清楚。咁作為一個收租佬，如果你的成本係要做Mortgage的，咁假設你的租金回報係4%，減去你借銀行的成本如 (P-3% = 2%計），你實際大約食緊3%的利差。數口精的人會即刻插我話我無計到你自己首期果部份，是的，所以呢個Case就當零首期先啦。


好啦，咁如果你話我大撚把錢，唔駛同銀行借，咁我咪食晒個租金回報囉？其實係Finance界的定義就唔係咁講，因為我地都要睇埋你個機會成本(opportunity cost)。而最簡單的莫過於就係我乜鳩都唔做放係銀行做個定存啦　（鬼佬會同你講買Bonds，但香港Bonds Market唔成熟，所以我用存款利息做例子），又假設你果舊錢可以收到1%，咁你個實際收入就係4% - 1% = 3%。


到呢度你會問，點解我要講呢Ｄ咁撚簡單的野，你可能會話鳩我話我唔識呢Ｄ咩？唔撚係囉。但我想強化成個投資的邏輯，因為當你買樓投資的時候，面對幾間屋，又或者一Ｄ你行業的投資項目時，就可以去用呢套野去比較。畢竟你睇下銀行係你呢件事其實個邏輯係一样，銀行賺錢賺咩呢？咪就係賺你個2%的Mortgage Rate - 1%的定存融資成本(當然銀行一般個成本都唔撚會咁高啦）。


所有的投資都離唔開收入-成本，全部都係計數野。呢D基本功，你已經知的，就當溫故知新，你唔知的，就當了解下D投資佬諗乜。


注：呢個唔係Finance課程的學術野，而係買樓下來 + 讀書的一D混合概念。唔好攞學術派的野黎屌我，因為落場買野其實