2021上車 - 負擔能力篇

今年樓市復甦，隊長身邊唔少朋友就又開始講返買樓，而且越講好似越開心，有時聽佢地講時（如朋友A），好似有少少思覺失調，因為一方面有朋友又話自已人工唔夠份工唔穏好似買層樓好難咁，但係想上車的朋友，講下講下好似500萬樓太差，買好D去到近600萬的同屋苑又嫌太貴唔值，比得600萬點解又唔去試下抽新樓， 入場費都係7球左右有交易，比多少少買層靚仔樓有乜所謂咁，好似一二百萬唔係錢咁話，聽落好似好岩，但係實際其實係點呢？

純以數字黎討論，隊長將列左下表去顯示買樓三大原素 -- 首期／實際供款 ／ 壓測收入。呢3個原素完全主宰你買唔買到樓，買咩樓，同埋你要用幾多錢去買。

先討論的係，如果你以500萬樓講下講下去到700萬樓黎講，其實係乜野一回事呢？睇番圖，當你係9成按揭的話，首期就會以71萬升至105萬左右，要多34萬。呢一part我唔係太擔心，因為好多人買得樓，諗下諗下，諗幾三幾十萬出黎，總有辦法。然而，就吹下吹下，個人工收入黎講，要求就由45K左右升到63K，其實以呢一部份黎講，可能好多人都唔係太留意，好多時一個人的話就已然失去左借呢舊錢的能力。當然你話我屋企有父幹，老豆搬多一百幾十出黎唔係問題，咁當然就唔係問題啦。

然而，我又想講下，700萬抵下借9成，月供25455係乜野concept。即係咁，好多未供過樓的人，係茶餘飯後吹下水，500萬600萬700萬講到好似好輕鬆咁，尤其是係講人地買樓就要點點點，之但係將心比己先，你搵5萬6萬，真係叫你一個人供20K 25K，每個月出糧就唔見左一半，你會唔會感到前所未有的壓力？代入一個5萬6萬的一個人的角色裡，本來無買樓，每月5萬6萬自己搵自己洗，可以話無乜壓力，中意食乜玩乜都得，生活質素真係唔差，亦通常呢D人的落差係最大，因為食慣洗慣，突然同你講出糧無乜一半？點解啊。就算我地唔講700萬，其實9成買500萬，對於呢一批人黎講，每月由剩洗5萬至6萬，變左一出糧就殺左20K走都會好有壓力感。

事實上，隊長我是在代入一個年青人剛畢業所看的未來五至十年的景況去幻想係一個乜野畫面。基本上而家400萬的樓真係好平又絕跡，但同時比你搵到的400萬樓，我相信十個有九個半的都會對年輕人黎講唔係太開胃，所以就當普普通通搵間500萬的樓黎9成上車呢，一個年輕人一係就要有71萬首期，然後每個月供18182，但呢個數字呢，其實對於一個fresh grad搵15000左右，真係幾咁遙遠。

隊長明白人工年年都會加，但係頭三年的年輕人唔係咩專業人仕，可能都係比較好彩先會掂到20000，當然時間就係金錢，年輕人的本錢就係時間，但同時如果你唔係一個比較際遇突出的尖子，好話唔好聽比埋錢你去供都未供得起一層樓，所以對於頭三年工作的年輕人黎講，其實唔好話你嫌棄層樓，其實係層樓嫌棄你。

事實上呢個表同我以前寫文時已經有好大出入，以前200/300甚至400萬上車時，都係能力所及但睇你願唔願意做的情況，但現在個情況隊長認為已然變左。今時今日年輕人想買樓，我唔知要點样make assumption先可以計岩一條數，因為如果係無父幹想9成供樓，真係下下每個月兩皮兩皮咁去，而且仲要唔係話乜野靚樓。當然，如果有小小父幹的就唔同了，一下攞一二百萬出黎，雖然都未必係供乜野靚樓，但起碼每個月供樓會少番好多。然而，一二百萬，正如我朋友A的故事一样，話多其實用黎買樓真係唔多，話少咩，叫你一個年輕人儲一二百真係一D都唔少。

對於隊長黎講，其實隊長認為好多一個人買樓的話，好大機會都只係應該去搵450-550萬左右的樓，隊長我係指average黎計，你搵3萬又好5-6萬都好，呢一批人其實都好應該係focus呢一堆樓黎上車，平平地搵間小兩房，舊就舊，起碼住到人上左車先，而且供樓都係2皮左右，吃力，但係都唔係太過份。始終如果供樓去到25000-30000，如果一個年輕人黎講，比你搵50000-60000，死慳死抵咁供都唔係好事。當然如果兩口子或有父幹的除外。

所以個結論係，今時今日買樓已經過左一條分水嶺，你可以嫌D樓又舊又殘又核突，但係原來就算係咁样的樓，都有好多人係無父幹之下唔係好買得起的了，而且一年又一年，好多核突舊樓樓齡越來越大，不難發現有好多樓已經做唔足30年按揭，嫌棄的後果，可能係永遠都跨唔過個分水嶺。