如何上調九按


前幾日林鄭突然稍為改口話可以考慮調升9成按,金管之後都即改口風話研究緊,所以如果政府真係會考慮研究調整的話,又會係一個怎麼样的調法呢?



住宅物業價值 按揭成數上限
<=$400萬 80%或90%*
>$400萬至<$450萬 80%至90%* (貸款額上限$360萬)
>=$450萬至<=600萬 80% (貸款額上限$480萬)



當然要了解政府點睇,就必需要睇下而家九成按的安排。呢家可以申請金管九按的上限大約係400萬,之後隨住樓價上升就會慢慢收窄至八成按不等。所以有一個好現實的問題就係當大部份樓價都超越400萬之時,其實九按就相當於形同虛設,所以相信政府都開始意識到400萬樓已經差唔多無了,九成按廢左就又一班人上唔到實,所以就要郁一郁個九按幫下市民上車等等。


好多網友其實都再三指出,目前的按揭有兩個屌詭位,一就係400萬至450萬,呢段時期會慢慢由90%變80%,首期一下子就要多接近約50萬,即約共100萬的首期,呢下就變成左一個卡關位,亦係點解好多細樓一路向400萬衝之後又停一停的位,主要係400至450萬的首期要求差好遠。


樓價 成數 借款 首期
400 90% 360 40
450 90% 36090
500 80% 400 100
550 80% 440 110
600 80% 480 120
650 60% 390 260
700 60% 420 280


而另一個位就係當無左按保之後的600萬以上的樓,其實係好古怪的因為如果你買599萬樓你係要約莫120萬首期唔計雜費,但如果你要601萬的樓咩,嘩咁你要240萬的首期,足足多一倍咁濟,所以按保就形成左一前一後的卡關位,400同600都會係問題。


而如果政府要重新研究,當然最好的緊係兩個位一齊睇先夠長遠啦。可惜隊長認為政府應該係短視,所以目前只需要解決400萬九按呢個位就好了,而如果按目前黎講,隊長認為政府出拳其實都係用番目前的套路去思考,即會以成數行先,然後又用番個cap位黎鎖死個風險就夠,而目前黎講其實最簡單又最少爭議的就係將現行的數字移一移位就夠。


以目前的按揭黎講,其實政府最簡單就係話將九成按全部伸展至600萬,不過呢,其實政府擔心係銀行同風險嘛,所以一方面其實仍然有壓力測試守尾門,基本上就算肯前面比你借九成,後面都可以用壓測睇你入息夠唔夠而reject你守尾門。中間呢,其實就郁一郁個上限係480萬比全部二按就OK了,畢竟之前一路其實都肯接受480萬的上限,而家只係抆走個360上限而睇齊480萬,實際上你過到壓測都應該無變大個風險,但個按保計劃就會活化左,應該係政治壓力最少,又唔駛以後改黎改去的微調動作。



樓價 成數 借款 首期
400 90% 360 40
450 90% 405 45
500 90% 450 50
550 90% 480 max 70
600 90% 480 max 120
650 60% 390 260
700 60% 420 280


如果按隊長的思考黎講呢,可以發現呢家一路由400至550都相對變順暢左,估計除非細價樓全部超過600萬否則都應該唔駛再大改住。始終其實大家都明白,咁样一改,之前唔夠錢的人呢家又可以重入番市場買細價樓,呢個更改除左真係便民上車之外,亦真係有推高樓市的效力,而政府最怕就係孭上推高樓市的惡名,所以一方面政府應該唔會想成日搞review呢個計劃,更唔會想郁完個計劃後比人屌推高樓價,所以細細地咁按原文改就係壓力最細的事情。


改,當然係隊長的主觀願望,只要改左,估計細價樓一年後可以挑戰500了。當然淡友可能話咁最好唔好改啦,然而就算唔改,要升的始終會升,問題只係時間而已。





留言

  1. 經常都見到368萬、388萬、398萬…後來樓價不斷破頂,400萬關失守,開始見到408萬、428萬、438萬,因為450萬以下都可以8~9成,上限是360萬,以408萬為例,首期只是40萬加8萬,試試無妨,對買家來說,爭少少,都好啦!

    然而到了450萬,阻力開始大,因為已失去細價樓的優勢,如果上調按保樓價上限,不難預期,428萬、438萬的盤,極速跳上458萬、468萬…

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