香港人的樓市


自從有BSD開始,15%的稅款將一大部份的國內購買力拒諸於外,香港的樓市主要集中番係香港人的購買力身上,大家都用自己的收入同銀包去判別樓市的高低,而最具代表性的指標就係香港人收入的中位數對比樓價,就以最新數據黎講為18.1,即香港人不吃不洗都要18.1年先供到一層樓,是之為樓高極高極不合理,因此極大部份人,尤以未上車的人黎講,香港樓市係超級無敵脫離可負擔水平。


不過,隊長不止一次指出,就以購買力黎講,收入只係其中一個因素,即李嘉誠如果每個月象徵性收10000收入一個月,佢的收入排名連香港人收入中位數都不如,但大家都知佢的實際收入同身家都唔止呢個數,如果你只睇收入就覺得好多人負擔唔到,咁就有好大問題。


其實一個人的買樓能力真係仲有好多層面,最簡單莫過於佢的財富同儲蓄,即有人無野做但佢有1億cash咁點計? 又或者海外的投資,即比如有人在英國投資其他物業的收租租金等? 又或者,係香港人手楂的股票,比如佢有1億匯豐每年派番500萬息等等,又或者一個老闆佢得10000月入但佢間公司有幾千萬利潤等等,如此這般的錢都係無計落香港人的收入中位數入面,所以根本就不能反映實際香港人的購買力。


然而講起呢個問題的一個誤解,其實反而係乜野叫香港人?睇題目好多人只會諗自己如係香港人就係香港人,而好大機會所指的大陸人就係講國語的就係大陸人。不過,我地回一回帶,其實香港人係咩呢?100年前好50年前好,香港人雖然係指住香港的就係香港人,不過你應該好容易睇到有唔同鄉下,比如有上海人,有客家人,有潮洲人,有福建人。經過左一代兩代三代的洗禮,祖藉的背景慢慢淡去,80後90後都好,其實都有住自己的藉貫背景,但只要出生係香港的就叫香港人,而且對於自己的父母或祖父母的來源,所知的只係一個地方,而沒有太大的概念,呢個應該係我地呢一代香港人對香港人的定義。


而係法律層面,香港人狹義小小黎講,其實應該係指有三粒星身份證的香港人吧,所以無論你係咩種族,咩語言,話知你係大陸又好鬼佬又好,總之有三粒星的就係香港人,亦可以用香港人的身份去買樓,咁就應該可納入為香港人的能力去計算樓價。呢一個概念的認知對於大家成日諗住話BSD之類的野,其實有好重大的意義。


首先講到呢度,相信大家都會認為大陸的購買力係巨型的,即如果香港無BSD隔一隔,樓價因為國內的需求有支持甚至會升都應該無太大的異議吧?所以係口號上我地有想法係要減低國內的需求,但政府唔可能話因為你講國語,或你係非香港出世而又係中國人就要打貴D的稅吧,所以從法理上只能用有無香港身份證作為一個分界線,但正正又因為呢個分界線我可以講有好多人其實都唔知自己已經被木馬屠城紀了。


環顧一下你身邊,今時今日係香港你以為佢講唔咸唔淡的廣東話的大陸人多唔多,好多你認為佢係大陸人的人,其實係法律上佢可能已經係攞住三粒星的身份證,即已經係香港人。你再唔情願都好,佢已經成為左無間道的香港人,佢有同你完全一样的權力,但同時佢可能又受到大陸的經濟起飛而仲有錢過你。早十年黎講可能仲係一個小數目,但係而家大家都知每日有150個單程證黎,一年就有約5萬人黎,而由1997起,即係大約有多左100萬個單程證,而未來仲有30年即150萬個黎緊,你無得停止呢個吹勢。


之但係你又唔好以為只有單程證先係木馬屠城,因為我地香港的身份證人仕仲有幾样野叫做單非,雙非,以及專才或投資移民等等,而當中單非雙非更加係未來的購買力大軍,即佢地好大機會係會被借人頭黎香港平買樓。如果你仲未知個威力的話,你自己留意下由以前的單雙非爭幼稚園,然後開始講派小學,然後呢家好多單雙非已經係中學或準備入大學,單双非由90年代2000年代的包二奶時代同黎港產子的年代,去到佢地出黎其實懷住半個國內人的香港身份證持有人,已經準備成年並慢慢進入職場,甚至會陸陸續續談婚論嫁。你無法估計佢地幾時買樓,但越黎越多適齡而又有大陸背景,即受惠國內富裕起來的政策受惠者已經成形的新香港人,佢地的競爭優勢同購買力是已經對香港樓市產生作用。


雖然BSD仍然產生緊作用,但如果你以為排外的政策是持續發揮作用對本土香港人有眷顧的話,咁你最好認清事實。其實時間一跳至未來30年,真心諗下究竟乜野叫香港人呢,是今日受惠於三十年前你父母黎香港生左你的你,定係今日能立足於香港的新香港人在未來三十年後先叫香港人?我只知道,至少,能還在香港生活的,才可以叫香港人。







留言

  1. 請問隊隊長,我有400萬現金,有一層細價樓收租,還值得買多層細樓收租嗎?要比15%稅,謝謝

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    1. 比得15%就肯肯定唔值, 你睇下有乜計慳到時諗.

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    2. 兩年前問呢個問題、一年前問、今日問,個個都話俾15%肯定唔抵,但係住宅單位一年升10-16%(我用銀行估價、留意少量住宅物業後得出這結果),一年許的升幅隨時多過15%。

      就算冇15%,普通印花稅都2-4%,所以,想買多層樓收租,早一年買、收返一年租、俾多12-13%税,可能平過遲一年買但唔洗俾雙倍税。

      你揾下心儀的屋苑過往兩年成交價vs現時叫價、計下首期增長幾多。

      辣招,會撤嗎?如果撤,樓價還會跌?

      如果完全沒辦法避,咁你唯有當15%是「成本」响成本高咗,收租的回報率還「有利可圖」嗎?

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    3. 以700萬的單位計,雙倍印花稅下,你要額外多付的税款是11.25%,舊SD $262,500 vs DSD $1,050,000。所以真正現兜兜俾出去的是11~12%。

      一年前700萬的單位,造六成按揭P-2.85 30年,首期開支392萬、月供$15841、入息要求$38222、總利息150萬。

      一年後升到800萬,假如唔洗俾DSD,按揭一樣,首期開支358萬(少34萬)、月供$18104、入息要求$43682、總利息171萬(多21萬)、本金多60萬、收少一年租20萬左右。

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  2. 內銀,5仔息也有4至5%,樓就無,不過股市現時很高,你點看內銀收息

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  3. 香港沒有資源,香港的成功靠的是香港人付出的努力及腦汁。不怕面對競爭,才是真的港人精神, 隊長是, 我們也可以。

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