Wednesday, July 22, 2015

操盤實例 - 高中產財務自由之路

隊長你好,
近日睇左你個blog之後,發覺好似上帝又開多左個窗咁,令我對財技有更深入既睇法。但睇完之後,我嘗試去計下點可以增加屋企既月收入,就點都計唔到。感覺有好多錢隱藏左係好多睇唔到既地方,希望隊長可以俾d意見。

屋 企依家自住樓市值大約4000萬左右,銀行估價就係3200萬,已經供完。另外有一間銀行估價1100萬既樓租緊出去,月租27000。但因為前幾年屋企 需要現金。抵押左俾銀行,借左400萬現金出黎。但係只貸款係只需要還息而唔洗還本金,年息6厘。另外仲有一間樓銀行估價650萬,月租15000,都係 已經供完。另外手上依家仲有1000萬現金想投資買樓。

問題係,貸左400萬層樓,6厘息點樣同銀行傾低d?
已經供完既樓可以點樣拎到現金出黎再買樓賺息差?因為見依家利息好低。1000萬現金應該買幾多物業出租?一層1000萬定係2層1000萬各借50%?

希望隊長可以幫下忙,
拜託了

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首先好多謝你的支持以及耐心等候,這星期實在忙到你唔信,回信呢一刻其實我岩岩先坐完20個鐘頭機來到Seattle :)


好啦,說回你這個Case其實有一样野好緊要的就係你想個計劃有幾進取,即去到極端的話你可以賣晒所有樓然后全部買晒400樓下的樓,然后一間人屈入其中一間住,其餘可能有十間以上全收租等等。不過呢個係痴左線咁極端的例子,我相信在你家人黎講亦無需要咁搵錢,故此我想帶出一點係你其實都有生意搞緊下,未必需要像其他普通人咁諗到太盡去計算。


不過講之前有兩點必需提出的係:


1. 400萬6厘息太貴,借到新錢後一定要清還。
2. 以資產借錢無香港收入黎計,你只可以借3成(或最多4成)。而且由於係你媽媽的樓,好大機會只能以75年-60年黎計算還款年期,即15年左右。


假設我係你,其實我只會考慮兩样野,一就係你有幾進取,二就係你有幾多時間去Manage,始終租屋出去都要有小小時間去管理,你如果唔當係一個職業去睇但又買十間八間(或三五間都好),其實都會幾煩。間單講,你估李嘉誠會唔會理十間八間租客的野?得鬼閒咩。


所以我可以比三個建議你:


1. 加按4000萬樓 + 現金買細價樓:


先計一計數,以你媽媽的年紀大約可借15年,4000萬借3成計即可借1200萬出黎,以2.15%息口算,每月月供HKD78052。攞左呢舊錢第一样野要諗就當係還番果400萬比銀行先,因為6厘太"啃"。接下來你應該有800萬+1000萬=1800萬的現金,你可以細佬同你一人買2層約400萬的樓,共1600萬+約莫50-80萬的厘印/裝修/雜費,咁你仲有大約120-150萬現金剩,每月收番12000 x 4 = HKD48000。


不過由於你媽媽借唔得長年期,所以還款78K - 你收租48K,每個月有負現金流30K,變相就要將你另外兩層樓的收入供入去先夠,當然你仲有百幾萬頂住慢慢扣,但要有收入真係直至你供完15年先甩身,中間就算加租都只係令你追番之前的生活質素。


2. 賣左1100萬樓 + 現金買細價樓:


由於借錢的還款期問題,如果你唔想等咩供完先享受的話,其實就只能靠賣樓去做。好處係你其實都唔駛講供款,你呢家賣左1100 - 400就仲有700萬,加上手頭現金1000萬,其實一样可以買到4間細價樓,買完大約仲有100萬現金係身,收48000元,仲無左400萬欠債。Total連650萬層樓,其實已經有63000的收入,幾接近你之前的要求。


3. 用1000萬樓細價樓: (嫌煩OPTION)


其實一買一賣出現問題係你會有成本,如厘印同裝修。所以如果唔有一條大數走左先然后用提升的裝金去追番條數,簡單D諗倒不如乜都唔好做。其實你而家手上1000萬還左果400萬,都仲有600萬係手,如果你攞400萬買多一層,可收多12000租,減左6%的400萬債,手頭現金仲有200萬。每月租金收入就由27 + 15 = 42 上升至 54K左右又唔駛供任何樓,如果唔貪心唔煩惱想專心做生意,呢個我覺得比較可取的。當然為左你自已資金流想提升番,你可以用mortgage link借番你層400萬的樓的30%出來,即120萬,多番60萬額,手頭現就可補充至320萬。但要供款每月4525元,不過都係用果120萬供,其實無分別,成本好低。



18 comments:

  1. 文中讀者借果個好明顯係working capital loan 既OD (估計係P+1%左右), 好多做生意既人都唔會走去做martgage咁傻, 有間似樣既audit company, 識玩既一定係以公司名義去借commercial loan, 讀者要做既首先就係去另一間銀行申請revolving loan, 用途係公司營運資金, 最多可套出抵押物業7-8成資金, 做按揭的話會受金管局好多限制, 例女借貨成數、壓測等等。
    呢個時勢買樓回報太低, 有咁既金融, 求其入私人銀行開個戶口, 以4倍槓桿買入東亞銀行出既債券, 已穩收16%/年, 保本。以3000萬資金計, 一年收息480萬, 即每月收40萬, 已安享退休生活。

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  2. 補充一句, 銀行revolving loan 一般只係H+3%左右, 只還息不用還本, 點會仲去加按咁傻呀。(前題係讀者可以借OD, 當然已有一間audited company)。

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  4. 若以借錢角度看,的確做按揭太多限制借出成數就唔高,但讀者資金唔少,唔覺有資金壓力。從利息支付角度看,讀者都可以還左四百萬以降低不必要的支出,再借低息按揭。如何調整,都係視乎所賺息差有幾多!當然可以借盡再買債券以賺取利潤化最大化!

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  5. 其實讀者睇清楚個窗都會知道係叫你跳機自盡!你問了個小本經營只會加按加按買細價房屋。

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  6. 3倍槓桿買東亞直債有乜風險 ? 你地講到好似嬴硬咁嘅 ?

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  7. 風險是東亞銀行違約, 同你存錢入東亞銀行風險一樣, 當然除了50存款保障以外。
    沒有投資是沒有風險, 買樓收租一樣會有風險, 租客違約可能性正常比東亞違約更高。

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    1. Starman

      我都對槓桿買債券好有興趣, 新手的我沒有門路, 請問有什麼資料可提供?

      感謝

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    2. 槓桿債券, 換區話說即是套息交易(Carry Trade), 特點是穩陣、在低息環境下回報高, 但入場門檻亦相對高, 因為一般銀行是沒有的, 而私人銀行開戶的門檻一般是1球美元, 或2球美元的gross investment.

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    3. 門檻低的, 部份金融機構亦會提供, 但選擇相對少, 融資利率亦會相對較高, 約2.5-3%。如果真係想了解多點, 可留聯繫方式, 交流一下。

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  9. 小弟都想多多瞭解一下槓桿債券 希望STARMAN兄介紹下有什麼途徑可以瞭解一下

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  11. 小弟email係mytee520@gmail.com, 希望Starman兄可以留 whatsapp/wechat 聯絡,谢

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    1. 如果各位有興趣可去留意本人個blog, 或直接與本人聯繫。

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  12. 為免在這裡討論打擾版主, 對其他投資有興趣的可到本人的blog - http://starnman84.blogspot.hk

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  13. 你的資產怎會有抵押借款6%?

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