操盤實例 -- 小康家庭買多層細樓篇 [僱問服務]

本人80後，一直有拜讀隊長blog 及書，知道隊長有獨到見解，

本人背景如下，希望隊長指點一二，不勝感激

一名女兒3歲，一名未出世

我33歲月入$37700

一名老婆33歲 月入$17800

去年剛買410萬樓月供$12500 mortgage 借287萬還25年，我一個名

現金$600000

請一名工人，$4200/月

養車，約$5000/月

學費，約$4000/月

無其他負債，不用俾家用

想用老婆名買多一層細價樓收租，隊長可有何建議？

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你個case如果計番你自己買左樓的話，層樓我估計升得未必太多即無加按的可能性，而你個額因為12500的壓測大約為17100，按你第二層樓的壓測為50%的18850，咁即係你自己買的話係無可能，所以你話想用老婆名呢下去買係一個正確的選擇。

以你家庭收入55500黎計算，你每個月呢家基本開支係25700 (仲未計你其他飲飲食食手機屋企XYZ)，即你仲有29800可用。成年人計慳極我當你兩公婆都要洗多1皮半，即當你仲有15K應該係閒錢可儲起，以呢個數黎講你買多層樓應該風險不大的，當然要睇下你買咩又係另一個問題。

好啦，就當你風險低的話，一個好大的問題係你想合法收租就要比一半的首期，即50%，而以呢家得寶細一都300萬計，你都走唔甩要攞住150-160萬先做到，咁你一個月儲15K，一年儲180K，你起碼要儲多5-6年后先有得諗，所以講到要合法收租就完全無得計，努努力力儲下錢先。

不過當然，如果你話唔係，我只係想買層細價樓，就算攞係度食塵我供得起的話，咁我都可以幫你計的。由於你首期得600K，好明顯你走唔甩要用8-9成上會先有得諗買到層樓。煩都講多次，多過7成的按揭要經HKMC，經HKMC就要係自住，要簽自住聲明，偷雞出租係唔合法的。

要買層咩細價樓，我認為係你個Case就要睇筆直，而筆直並唔係亂Up一個數先，要諗的係你最多可買幾多錢的野，而計呢條數就即係要計你太太可以借到計幾錢。故此，以17800的60%計算，即10680的壓測最盡，以30年5.2%計最多可以借194萬左右，即每月供款7366元，咁以你地有15K的free cash flow，應該供呢條數唔會太難。

好啦，攞住194萬可借的錢，加埋你600K，即大約最多可買2.54M的野，或者保守D 2.45M左右到，咁你攞住呢條數你係而家香港的情況下就真係得好少選擇，一係你就係九龍市區搵D好雞的單幢洋樓(油麻地大角咀旺角太子深水埗長沙灣），或者去到荃灣，又或者係元朗或屯門搵搵。不過老實講楂住呢條數真係唔係有太多好野，即你未必會想買果D樓。

如果你食得落搞得掂當然好，如果搞唔掂就有幾個方向可諗的，一就係你個人黎講可以等你太太人工升左先再買，以增加個壓測可借多少少變相買大D。另一方面順便可以儲多少少錢增大個首期，因為其實你距離個7成首期的界線唔係好遠，當你買層2.5M的樓3成都係750K +50K雜費即800K，你呢家儲多一年就過，過左7成就起碼唔駛輸個HKMC都有好處。

而家市況細價樓難求，老實講你如果肯去食D好雞的屯門元朗洋樓，我深信都應該會有錢賺，因為當市區似样小小的都3球，果D 2球的洋樓仔始終都係會郁。好話唔好聽有買趁手，不過到最尾都要提多句你買樓風險自己孭番，我的意見參考算了，廢事一間幾年好跌左黎屌我就無謂 :)

------------------------------------------------- 完 -------------------------------------------------

你又有問題？不妨可以選用財務自由僱問服務 [讀者來信]，等隊長我黎幫你諗下!