操盤實例 -- 自住放租定買樓放租篇 [僱問服務]

隊長:

早期係書局發現隊長的書, 繼而發現隊長一直有寫BLOG, 我真係希望自己可以早一啲發現你的分享, 或者我今年買樓的決定就會完全唔同. 其實, 我同老公係2011年結婚, 婚後同老人家住, 當日覺得無需要買樓, 亦完全唔識買樓係啲咩. 當時我地都有能力供亦有約100萬左右資金.結婚後, 慢慢我都開始留意樓市, 不過, 我好唔好彩地, 信左啲淡淡的建議, 包括一些財經名人的論點, 個個都話樓價唔合理, 今年會跌幾多成之類. 其實唔怪得人, 或者, 因為我無樓, 亦無呢個決心, 所以, 我潛意識地只係留意啲樓市淡淡的建議.

但係, 同老人家住耐左, 我地兩口子都覺得真係唔夠住亦唔方便. 所以, 2013年左右開始睇樓. 由於家住九龍東, 所以今年第一季俾3成首期買左一個九龍東大型屋苑的2房單位. 所以,當我睇到隊長的BLOG同埋文章, 我真係覺得既好彩又唔好彩. 唔好彩係我幾年前不停SEARCH關於買樓的資料, 但係就偏偏無緣搵到你的文章. 好彩既係, 我今年認識的隊長的好文, 一生受用. 除了係買樓的見識外, 亦學習左好多思維及態度. 所以, 我真係好敬佩你同埋欣賞隊主無私分享. 我明白自己個CASE無咩特別, 所以隊長百忙中未必有時間回覆, 但係, 我想同你講一句謝謝. 我會繼續努力, 向財務自由努力.


現階段, 我迷惘緊第二層樓應該點做. 如隊長百忙不介意的話, 請賜教. 若果購入第2層作收租用. 哪一個做法好一點呢?我應否先用自己個名做9成買一層細單位(350以下),搬去住, 然後將自己住的九龍東單位出租(現租值約有15K)? 還是, 稍後加按自己九龍東個層,攞多啲錢出黎加埋積蓄, 俾3成買一層3百萬左右的單位放租?  我地而家未有小朋友, 可能2,3年會考慮生小朋友.

以下係老公和我的收入

老公`  32 歲 收入: 46K  大公司穩定
自己:   28歲 收入: 30K  穩定,長工.

其他資金:

- 26 港紙萬等值人仔定期, 下年2月到期
- 14萬股票 (自己的買了好後悔, 坐艇中)
- 6萬 I BOND
- 45萬 (老公的股票)
- 現金: 所餘無幾. (俾完首期後)

儲蓄能力:

- 老公: 約26K (減家用, 個人開支及供樓. )
-自己: 17K (減家庭開支, 家用, 個人開支及供樓)

物業: 九龍東大型屋苑2房 2014第一季買.

$480萬用老公一人名買入, 靠我地自己俾了成3成首期 (141萬). 做H 按, 供30年, 每月約供12K.

萬分感激
    80後忠實讀者
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其實你個Case我一睇到你咁賣口乖讚到我個人都飛左上半天的時間，已經想回你了哈哈。不過遲又好早又好都無乜所謂，唔計timing黎講，你個Case其實無行錯路的，只係后面點行可以再諗諗。

你第一個問題問的係應否用九成去買層自住樓，然后再將現有的樓出租，呢一點我就有點卻步。原因係你用4.8M的自住樓搬走去一間3.5M的樓再出租，個價值我就認為唔係好值，因為相差只係差1.3M的樓價，換個角度即係話如果你呢家我當你3.5M出租得，都可能有11-12K左右的收入，difference大約係3-4K，值唔值呢？

要計值唔值一來就係睇你有無係而家層樓搞左裝修，如果搞左的話已經唔值，因為你將好野比人，都唔緊要，但係都係執多3-4千蚊，以租務回報計3.75%並非太理想，相反如果考眼光遊戲你買到層3M樓靚野可能一样租得番10K+，回報拉高至4%或以上，其實可能仲好。而且，最大問題係我suggest人買九成係建基於佢地得有限資，所以輸按保都應份。之但係如果你唔諗住話第三層的時間下，其實你目前手頭的流動資產總值都係91萬，再加埋你兩位月儲43K咁癲仔，其實要7成買多層樓都係應付到。

點解係你呢個Case要攞9同7成黎比較，原因係你為左執多3-4K但要比個按揭保險，以30年計比3.38% = 118300，就算你話打折都好，為左執多3-4千蚊一個月要比多十幾萬出去，呢下我就點都唔劑，所以係你有能力的情況下都可以考慮買番層七成先。

以91萬首期計，你地買一層2.8M左右的野都綽綽有餘，九龍東的話得寶仲有機會可能買到細一的單位。計數上你三成首期=84萬，加D林林嬸嬸野，真係91萬左右落樓，幫你清晒袋。借30年1.96M每月@2.2%供7442元，你份工壓測夠晒有突。可能你會話清倉咪好辛苦又好危險？但勝在你兩位係儲錢達人，一個月可儲43K黎計，由你買屋，到你成達的兩個月，都大約儲番86K，稍稍唔好搞咁多野儲番半年，都去番200-300K，好快復原。

但呢個方案就無法幫你去到第三層樓，如果你好aggressive的話當然你就可以用你自己諗過招，以九成買樓自住，放租4.8M，然后大約你買完后應該仲有300-400K係手，儲番一年左右就去番800-900K，到時就仲有機會扑多一層就得。之但係如果你問我，係中長線你都會生BB的話，我會選擇繼續住4.8M，無謂搬屋搬黎搬去廢時失事，而且就算你話表面上好似到時有機楂住3層樓，但實制你舊"肉"唔係好多，第一年放租你間4.8M樓都只係用黎抵番個按保，呢個計劃除左食到3間之外，從實際當時收益並沒有好處，所以隊長唔太建議。

唔知你係咪一個比較心急的人，因為好似錯失左幾年咁而見到有人教到你玩樓想追番D時間，不過亦正正係呢一個原因我唔太鼓勵你太急進，因為你目前舊"肉"都係自己儲出黎，比你夾硬買到幾層其實都未賺樓價的錢，賺租你又蝕番個按保，其實只係原地踏步緊，一個浪隊埋黎，你唔散都好，其實拉太盡都好無謂。相反認清你自己的實力，你兩位咁好儲錢力又咁后生，儲多兩三年錢買多層細的一定唔係問題，到時升又好跌又好你咪當儲樓。行慢唔緊要，無人知行得快就一定win最多，你呢家認清一個方向就係買樓投資收租財務自由的時間，按你地的能力儲到又買下儲到又買下，其實按步就班咁你地呢一世人一定好優閒。

到最后錢係帶唔走的，你賺再多都無用，慢慢黎舒舒服服咁反而仲簡單。我唯一會建議多一样就係你呢家坐住層4.8M就當係你未來10年8年的祖層，第時有錢死都唔好upgrade住，買多兩三層先諗upgrade，到時你D樓種得差唔多成型，成件事就會輕鬆好多，相反你一早講換樓就會燒左你的能力，除非必要否則呢一個重點將會係你升上下一個景地的重要因素。