操盤實例 -- 女人仔複雜二開三篇

隊長, 你好呀!!雖然只是追了你的POST很短時間, 但已經獲益良多. 因為自己都是80後的關係,所以真的很佩服你眼光同計劃亦很完善, 這麼年輕已經有機會可以向財務自由呢個方向進發!最近有個問題我困擾了很久很久,麻煩隊長你可以指點一下迷津!
先簡述我們背景, 事關兩個家庭有點複雜.......
1)本人28歲, 月入27.5K, 現時持有半個物業,  2房, 馬鞍山,與母親同住中(與家姐2010年買了一層約240萬,經HKMC做95%按揭, H+0.7 plan, 尚欠205萬, 現 在市價410萬左右, 月供9K, 還款期還有21年)
2)家姐36歲(半層), 月入18K, 姐夫為自僱人士, 育有一女, 每月能儲9K,未有物業(同奶奶住, 但想搬回來)
3)我男友27歲, 月入27.5K,每月可儲13k
4)有一層公屋(已買, 未補地價), 放賣中, 市值130-160萬, 但只想賣給白表/綠表人士(否則要補6成地價)
5) 可動用資金60萬


今年同男友結婚, 想買一個物業自住(520萬)或放租(260萬), 如何操作先有最大效益, 我自己都想過好多方法, 請隊長指點一下
A)最理想是成功放售公屋, 我同男友換買一間3房樓(520萬)同母親住, 而現在自住單位則交給家姐(供款己問銀行, 供款計法可以轉移至家姐, 即我可以化整為零)
 問題:公屋真係好難放售...有白表的大部份考慮居屋
B)保留公屋由我同男友或家姐一家住, 將市值410萬樓自住再加按, 應可取出70萬左右(有錯請更正), 加埋手頭上60萬, 應該可以買多一層260萬既樓放租, 要避DSD, 會用男友名
問題: 我地兩邊都唔想住公屋....始終品流複雜
C)賣左自住樓,cash out 約200萬, 買一個大3房單位(約550萬-600萬), 做7成按, 全部一齊住
問題:無左H+0.7, 家姐同姐夫將來要再買樓自住應該更難, 同埋, 未必夠錢買多層放租
D)隊長會唔會有其他二開三既方法....
最後多謝隊長抽時間睇晒我篇電郵, 雖然我都明白Plan B似乎比較可行, 有得(收租)就有失(住公屋), 有時不能要求太多, 我都係公屋出身, 但叫做跳左出黎, 唔想入返去住, 人應該繼續往上爬, 而唔係往後退...你說對不?
仲有兩個問題想問下隊長,
i)260萬-280萬左右既樓有大約9K-10K既回報係邊區呀, 屯門如大興好似只有8.5k, 是否第一城(暫時最平290萬左右?!)呀, 係就好啦係返沙田區, 我都係C9心態對同區有莫名的安心感
ii)未足50%放租, 有咩風險要注意, 如被HKMC/銀行捉到, 是否要補回至50%既差價?
多謝隊長一路咁努力寫BLOG 分享, 希望我呢個小小女人仔有一日都好似你咁做到財務自由!!
想收租又唔想住公屋既女人仔上

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其實呢,你個case真係都幾複雜,我睇完都有D唔係完全吸收得晒,但都有幾個main point我catch到的,而其中一個main point from in between 你的文字,係好想改善成家人的生活,唔想再住係公屋之類。


老實講,我細個住公屋,但從沒有拥有公屋,所以沒有試過出售公屋的經驗,但未補地價的公屋,睇上黎都應該像你所說比較難賣,因為我估計agent都未必會好多,客又唔係好多,所以好難搞,但正正係呢一點,我又覺得如果趁呢家要重新整理你個portfolio,點都要考慮將來的流通性。


所以,你可能要研究下附近的agent夠唔夠多,會唔會幫你主推你間屋,亦觀察一下多唔多人黎睇樓。簡單D講,無人黎睇樓你就無機會走,所以如果完全無乜的話,你就要考慮一下係咩原因,是咪你叫價太高,定係附近agent唔夠,定係個市的綠/白表人仕都好鬼少。我想強調的係,如果係有綠/白表的客,但只係agent唔介絕你間屋,咁就仲有得救,因為到最后只係價錢的問題,可以的話,平小小或者你攞三兩萬重新油油執靚間屋,也許可以吸引到客仔。但如果係根本個市無客,咁你搞咩gimmick都無用,如果係咁就局住諗其他方案。


成件事黎睇,我認為第一不可動的就係個hibor plan間屋,因為一來息口靚到hihi,而你家姐點都會用得著層樓,所以無謂費時失事,點都唔郁呢間ga la。而下一步就係你地自住的問題,我覺得你地點都最好係賣左公屋先,如果你地係自住緊就一路積極地賣,成日去下個地產鋪問下,等到真係賣左先出手買野, 當比半年一年時間自己, 我相信只要走到層公屋,接落黎就會易搞。


我就當你賣到,以平小小賣出,收番130萬番黎,加埋你60萬左右,約莫有190萬,而你將你個供款完全轉比你家姐(如果仲可以keep住H+0.7就fit晒),係呢個point大約就可以用呢190萬再開二。


190萬的話,我建議你攞住呢度分兩注,但計數上其實有小小煩,因為你target的520萬最多只可以借80%,即係最多佯416萬,即你要104萬(或約115萬的首期),呢度去左你115萬后,大約你得番75萬,岩岩好相當於一層250萬樓的30%未計佣金厘印。但朝呢個方向去計數,仲要睇埋你地的stress test,即27.5K 的60% = 16500元@5.15%,呢個數你們單人名最多借到300萬,即每月stress test 16380元,實際@2.15%供11314元。如果用呢條數計,咁你地自住樓又要一開二的話,就有兩個可能,一就係你買細D,筆值係400萬左右的樓,然后再買一層250萬的樓收租,又或者唔好諗咁多,直接買一層520萬的時候收皮算。


當然,你仲有一招可以加按你層410萬自住樓,用你家姐的額去套舊錢出黎玩,不過呢個計數上我諗如果你轉左名比佢要佢再加按可能又唔夠額,變相你甩唔到名又要你老公頂晒,開二的時間又係可能爆額,得個搞,所以我偏向唔諗郁果度,除非銀行肯比你姐夫個自僱人仕做擔保又另計。


但所有計數上,我希望你明白我地不停鑽空子都好,最終都離唔開一個主題係,你實際有的錢係190萬左右,而你想做的野係似乎睇下銀行有咩法子可以比你借更多的錢去玩,亦即玩大個槓桿,但依我睇黎咁玩法你地拉到都幾鬼盡,買晒之后仙都唔仙下,所以如果要安全一點,其實用你190萬買層3房住住先,剩番落來先幾家人合力睇下點再買層細樓黎玩或者仲OK,特別係你可以試下同你家姐講當分番開個自住樓果度,叫佢比番錢你當佢買晒,然后你攞番舊錢去加埋手頭剩落黎的,likely可以買一層250-260萬的樓。


區域方面,沙田大圍都仲有好多300萬樓下的樓,上28hse慢慢自己搵。未足50%放租有幾個層似的,90%經HKMC的最大穫,因為你搞到兩個parties: namely HKMC同銀行。而如果你係70%放租的,你搞到的只有銀行。印象中最大單的,好似係要坐監,所以我一路都唔會教人90%買樓收租,但有無人自己諗呢D野,就係閣下的事。而一般我聽過的case,其實都係最多叫你轉按走或者追番個差額了事,風險的野你要自己諗清楚。


最后一句,你諗的野其實都幾清晰,我都幾surprise你比晒唔同的option我,其實你都夠思路去reason out成件事點玩。但個人認為呢段時間之后唔好太扯,買自住樓可以,但你一買諗住買兩層,仲有SSD綁住,我建議你唔好咁癲仔,按步就班咁,買完有番舊錢係手先好去玩會好D。






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