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Monday, August 7, 2017

炒貴晒


雖然講好過多次,而最先提出比較清晰炒樓概念的係施老闆,但每次聽到人講香港的樓比人炒貴晒就總係覺得好大的問題。問題並唔係講話政治上香港的市民不能安居樂業上車仲要訓街的問題,反而問題係對事實的理解上的傳媒同普通人對事實的偏差認知的偏見。


直接咁講,如果今時今日你聽到人話香港的樓比人"炒"起,甚至係比大陸人炒起,呢個只係將自己嘗試放係道德高地,但卻顯出自己無知的行為。要解釋呢件事,就必需講下乜野叫做炒?大家嘗試諗下下面各個情況:


A. 買家買入一個500萬單位後,馬上放賣盤去代理mark高50萬嘗試放售,並於2星期後成功售出。
B. 買家買入一個500萬單位後,馬上放租盤去代理以15000月租嘗試放租。
C. 買家買入一個500萬單位後,馬上放租盤去代理以15000月租嘗試放租,放租3年後被代理成功說服以620萬出售。
D. 買家一個500萬單位後,自住3年後放賣並換樓。


從上面各情況黎講,好明顯A的情況係一個炒家的行為,而B的話我相信肯肯定係叫做投資者,而C的話可能比較尷尬,但個人黎講都會認為係投資值,放租後因升值就賣左佢吧。而D的話,應該都叫做用家吧?


坊間的傳媒同埋普遍的C9,都會有一個好大的問題係偏見地見到有成交,個價破頂,就係炒家炒高,呢個係一個完全主觀意願代入實際情況的大問題,特別係今時今日的香港只要起勢咁屌樓價高就係大家想聽的事情,所以再不停咁幻想有炒家炒高,然後政府又會出招打不存在的炒家,完全係思覺失調的痴線佬對痴線佬。


如果你唔熟樓市的話,你可能仲係未明點解今時今日已經無炒家炒樓。話說政府出左咁多招,包括DSD而家去到15%,就即係你買第二層樓要打15%稅。炒家如果真係用到炒呢個字咁有實力,斷估唔會自住樓都無然後走去炒樓掛?又或者,炒得樓,唔會炒一層掛?咁你一炒就要比15%,即你買層500萬,要比75萬稅,連佣雜費去到580萬,邊位炒家高手今日買諗住下星期下個月升到600萬執你20萬咁高手?唔好玩啦,點炒啊。


好啦,比你真係咁勁睇中升100萬又點? 政府又有一招叫SSD,呢招就係咁玩 -
(i) 如物業持有期為6個月或以內,稅率為20%;
(ii) 如物業持有期超過6個月但在12個月或以內,稅率為15%;
(iii) 如物業持有期超過12個月但在36個月或以內,稅率為10%。
簡單講,你咁叻見到升到600萬又點,你半年內賣左佢打你20%即120萬稅,所以係500萬呢件事上面,你要去到約莫700萬先有錢賺啊大佬,如果有樓係你睇到500萬係短期內可升到700樓的,唔該call我啦,但正常人正常市況,我諗萬中都無一掛,點炒啊又?


而又有人會話,大陸人炒貴晒香港的樓,啦啦啦其實好多好多對樓有小小認識的都知呢家無香港身份證的都要比一样野叫BSD,係基本稅率上面再加15%,好話唔好聽外國人(包括大陸人)買第一層樓呢就已經要比15%+ (3-5%)左右的稅,之後如果再敢買就15% BSD加15% DSD,仲要攞黎炒的再係賣價打20%SSD,我地計一計如果佢500萬買第二層樓,600萬係三個月內走的話,呢位大陸炒家呢就會係比左150萬的DSD + BSD,再打120萬SSD,共270萬,即600萬賣都好,樓價執100,但打稅後輸170,未計任何佣金雜費,咁都有大佬人黎炒你香港樓,係咪傻L左啊?


所以,呢家坊間普偏係好中意將投資者同炒家混合黎講,甚至基本上有成交就係炒,呢種說法係會令講果位師兄完全對市場的認知存在極大的偏差咁側埋一邊,所以,可能會得出個市係唔健康,樓價係泡沬的答案。係呢個討論上,隊長唔係話一定要升升升的問題,但至少如果你要達到一個結論係有泡沬的話,前設真係你要知個市場發生緊,而唔係一味睇到報紙頭條,或睇到电視話樓價點升點狂時,就係有人炒炒炒,原因係你仲用緊炒呢個字,即係你話比我聽,你根本就唔知個市實際係點。

5 comments:

  1. 大陸人買第一層樓已經要畀足新DSD+BSD = 30%, 冇可能有人炒

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    Replies
    1. 其實吾多明点計30%,如果大陸人買第一層。可以請教一下嗎?

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    2. 大陸人冇得用第二標準計Stamp duty, so default = 15%

      另外,大陸人及公司另加15% BSD

      Total 30%

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