貨源歸邊

最近又再搞轉按，係新辣招下如果要重新計算為四成的情況下，個人認為所有中小型投資者將會接近水源乾涸，亦即係話好大量的購買力將會潛藏係不能借出的物業價格裡面，換言之市場將會少左一部份的動力。


淡友見到呢度，肯定會大事慶祝，畢竟就算呢家樓價升的情況下，新錢一样借唔到出黎，咁樓價跌你班投資屎忽鬼仲唔PK到Hi Hi?如果你係咁諗的話，咁你又未免少年你太過年輕了。


要睇番個問題，最主要的係要了解作為多個物業投資者我所面對的情況先可以將之而推論至香港樓市。好啦，今時今日做投資者，以收入黎買樓做按揭黎講已經去到痴晒線，不單止要過40-50%的壓力測試，而且你借極都係得4成咁劑(二手樓)，再加埋你有樓又要打15%稅，我可以講話你呢家想買層400萬的樓，即係要預左比240萬首期，加上60萬的稅，即要約300萬仲未計agent fee的林嬸野，然後問銀行借多160萬呢，隨時你搵10萬8萬都再借唔到出黎，而呢個只係一個400萬的小型單位，你想買個600萬咩，嚇嚇你係要360萬首期加90萬稅，即450萬再借240萬，你攞住三四球仲會冒風險隨時借唔足要補水去填借唔足果舊錢，今時今日會唔會仲有呢D水喉咁深的中小型投資者呢? 我好懷疑有都未必會咁傻去咁做。


當然，做得投資者一定識轉膞，買樓會甩名或搵親友"夾份"去買就至少可以慳左部份稅款是肯定的，而且變身成為上車客就可以擴大成數範圍，之但係如果想套首期出黎，我當你唔係咩神級投資者計，大部份人都係轉按套現轉按套現的情況下，呢家新招其實真係就cut左好多近年投資樓的人的水喉，而人名短缺的情況下呢，可以講購買力尚有的投資者都係有限的，不過唔等於無，只係個威力會減細左。


好啦，講到咁的情況隊長想帶出的係，諗咁L多野要咁多錢咁高成本又要借名又醒先諗層收租400-500萬的話，如果你本身楂住5層樓計，你會唔會賣？好老實講，如果唔係有乜野頭暈慶的話，真係可以話打L死都唔賣啦，連換貨的動力都無。買唔買多層好閒，但賣一層出去基本上買唔番，點賣啊？呢個諗法，我相信有多於一層樓的你，一定有好深的同感。


咁睇番成個香港百幾萬個私人住宅單位計，當我地減左必需的一個家庭一個住宅的必需用量後，再減去所謂投資者多於一個物業的數量後，你估下仲有幾多個二手盤會有呢？我可以答你，係零!!! 基本邏輯觀念，香港每一間住宅的業主，一係佢只係基本持有一個，或者持有多個，亦即係話邏輯上如果我上面講的野成立的話，有好好好好大量的樓係根本唔會再流入市場，而你呢家係市場仲會見到的二手盤係乜呢？一就係真係想換樓的家庭，或者有個別投資者減一層貨的人，又或者要移民啊或屋企人有事故的遺產的特別Case等等，又或者係最後一群就係賭香港樓市冧而賣自住樓的人，但講完呢堆野，你可以自己諗下香港樓市的盤仲有幾多係真真正正會放賣，而如果賣的話，又會係乜野價錢？


目前的樓市，已經貨源歸邊到不得了，流通係市場的二手盤，只係上車客鬥換樓客以及好特殊情況下的少量放盤市場，而銀行又繼續鎖實水喉的情況下，香港樓市好難有人會拋售。要爆的話，隊長認為真係只能爆升，因為市場已經扭曲到無人會賣樓了，而情況只會進一步惡化，因為上車客消耗左換樓客的盤後就唔會再流出，僅有的盤將會少之又少，貨源歸邊到乾涸為止，呢個就係今日的香港樓市。