操盤實例 -- 甩名買多層篇

隊長你好，

睇左你專欄一段時間, 對你意見和分析十分同意，有聽君一席話,勝讀十年書的感覺.
現想請教你,希望給我一些寶貴意見。我有無力買第2間樓 ,希望可以早啲財務自由.

我 : 年齡 40  收入 12-15K (收入不穩), 因為無大學 degree, 故向上流機會好像十分困難.
      
太太: 年齡 36 收入 19K (收入穩定).

現自住樓2012年買, 聯名持有, 我上年(2013年10月)加按和儲蓄合共約有 130萬, 市值320萬, Loan 230 萬, 月供8900, 30年

問題如下:

1. 我有無力買第2間樓 ?
2. 如果可以買第2間.最多買約幾錢樓?
3. 現樓是聯名持有,遲D轉單名的話, 是否用太太持有可以通過銀行壓力測試 ?
    我自己另買細單位 (如果可以的話)
4. 方案一是出租現居所 (但好像要市值50%才可以出租,是否要補差額 (320/2 - 230 = 70萬)
    如果是這樣的話,我手上資金只剩下60萬 ,但好處是增大自己借貸力,因為出租單位
    收入.(約 10-11K ) 我可否偷偷地不補差額照租出 ?
    如果銀行發覺偷偷地,後果如何?
5. 第二方案是現樓自住, 用手上的錢等機會( 或現在) 買另一細價樓收租,
     因為我覺得現市場上250萬好小小的樓好像沒有了.

    
請問方案一或方案二對我們有利?

希望隊長能抽空解答, 感激不盡

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你呢個case同上個case一样，都係中左聯名買樓的衰野，兩個人名一齊燒乾晒，所以買樓就一定係要諗如何變番做一名，唔係你都完全無得閒，但同時又睇下一名的情況下你是否可買樓，唔係又得個搞字。


以你手頭上130萬黎講，理論上你買層220-240萬左右的野應該係無問題的。當然我唔知你住開邊頭有無Ｄ類近的平野，但係都係果句，以我所知就250萬左近的樓係重有，你好運的可以挫到240萬就應該可以50%左右搞掂，當然係中間的時間能夠儲得越多錢就越好啦。


純計數，如果你搵到層約240萬計的樓，首期連厘印同佣金約莫1266000元，借就借1200000元，以每30年@2.15%計，每月就供4525元左右，壓測就6552元左右。你自己人工12-15K，攞到你最低12K的6成做壓測，都可以借7200元，即係呢條120000元的數你係借到番黎的。不過你話得出收入不穏，我唔知你係咪現金出糧定點，如果銀行唔計足你呢12000元就另計，最好去銀行問問。


所以計到呢一下，理論上你已經可以買到第二層樓，問題係你甩名果下你老婆吃不吃得晒成個mortgage。呢一度有個小問題係你間屋值3200000元，但你爭銀行230萬，但320萬的七成係224萬，即你借多過於7成黎做加按？有點奇怪，但我就當你甩名轉按后可借足230萬計先，但記住如果借唔足你要自己嘔番幾萬出黎。


230萬的mortgage，30年計@2.15%每個月供8674元，即壓測係12558元。你老婆就搵19000元，即最大壓測係19000元 x 60% = 11400元。現階段黎講，你老婆吃不起成條數，即係話你如果想甩名，你最多只可以叫佢借約莫208萬元(壓測為11357元)，咁即係要嘔番22萬比銀行，而咁样搞的話就即時會影響到你個買第二層樓的計劃。


計牌面，你就要儲多少少錢先，或者你可以選擇買D細D的單幢樓，估計200萬的你就肯定沒問題。但係如果你想夾硬黎的，都唔係無計，一個方案係你可以等你老婆加人工后先搞，中間時間再儲多點錢，而其他方案就唔太建議搞了。


點都好，你兩位收入唔係太高，一下買層樓收租會即刻清袋，諗清楚先好入，唔好太夾硬，唔係一個浪打埋黎就大穫了。